Fördela köpeskillingen före eller efter lån dragits av?

Då och då får vi frågor från er i samband med att ni känner er osäkra på hur köpeskillingen ska fördelas mellan säljare. Särskilt vanligt verkar det vara när säljarna separerar och sinsemellan är oense om hur fördelningen ska göras. Inte minst kan det råda delade meningar om huruvida fördelningen enligt ägarandelarna ska göras före eller efter att lånen dragits av; det vill säga om det är bruttot eller nettot som ska fördelas mellan säljarna.

Före sommaren var det en säljare som gick så långt att hon anmälde en mäklare till FMI då hon tyckte att mäklaren gjort fel i samband med att likvidavräkningen upprättades. Samma säljare riktade också ett skadeståndskrav mot mäklaren för samma affär, varför frågan samtidigt var uppe för prövning i FRN.

Vi fick alltså frågan prövad ur både ett tillsyns- och ett skadeståndsperspektiv och kan konstatera följande.

I den aktuella affären hade mäklaren upprättat en likvidavräkning som bestod i att lånen som löpte på objektet löstes bort, varefter nettot fördelades enligt säljarnas ägarandelar. Detta är den metod som vi sedan länge förespråkat i rådgivningen. 

Säljaren ifråga tyckte inte att detta var korrekt och menade att det istället var bruttot som skulle fördelas, varefter säljarna var för sig fick svara för lånen utifrån sina ägarandelar. 

FMI avskrev ärendet utan vidare motivering. Vi drar därför slutsatsen att FMI inte anser att det strider mot några bestämmelser, eller mot den mer allmänt hållna god fastighetsmäklarsed, att göra på detta sätt. 

Inte heller hos FRN fick säljaren gehör för sitt krav. Följande är citerat ur nämndens bedömning;

Enligt nämndens mening är det svårt att säga att den ena metoden är omedelbart ”rätt” och den andra omedelbart ”fel”. En synpunkt är dock att en mäklare bör använda en metod som fungerar för samtliga tänkbara fall.

Vidare kan läsas att metoden att räkna av de lån som belastar objektet och därefter fördela nettot enligt säljarnas ägarandelar är just en sådan som fungerar för samtliga tänkbara fall; dvs även när ägarandelarna skiljer sig åt så pass mycket att lånen faktiskt inte skulle lösas med mindre än att pengar sköts in från annat håll. Att som utgångspunkt sammanställa likvidavräkningen utifrån att det eller de lån som belastar objektet ska lösas bort varefter kvarstående belopp fördelas enligt säljarnas ägarandelar är alltså den metod som ska användas som utgångspunkt.

Ingenting hindrar dock att likvidavräkningen upprättas på annat sätt (så länge det säkerställs att lånen som löper med objektet som säkerhet kan lösas) efter gemensam instruktion från säljarsidan. I det sammanhanget är det alltså aktuellt för den säljare som menar att uppdelningen ska göras på annat sätt, att föra fram argumenten för detta gentemot den andra säljaren för att med det åstadkomma just en gemensam instruktion som mäklaren kan agera efter. 

Med det sagt är det viktigt att komma ihåg att likvidavräkningen närmast kan beskrivas som en instruktion till köparbanken för hur betalningen ska erläggas. Även efter tillträdet kan säljarna ha kvarstående fordringar gentemot varandra; det är inte givet att pengarna i slutänden ska fördelas såsom framgår av likvidavräkningen. Istället är likvidavräkningen det dokument som ger köparbanken möjlighet att se till att betalning kan ske och affären göras upp.

För den säljare som oroar sig över att den andra säljaren ska göra av med pengar, som den första menar sig ha rätt till, finns ett par alternativ att använda sig av. 

Antingen ska argument framföras (själv eller via ombud) till den andra säljaren (dvs inte till mäklaren) och på den vägen få med den andra säljaren på att fördelningen ska göras på visst sätt. Ett annat alternativ är att föreslå en deponering, av hela beloppet eller viss del av det, så att pengarna sitter låsta i avvaktan på att deras tvist löses. Ett tredje alternativ är att via tingsrätt ansöka om så kallad kvarstad, som lite förenklat kan förklaras som att man låser tillgångar hos den andre, så att denne inte kan göra av med dem till dess det står klart (antingen för att parterna kommer överens eller för att saken prövas av domstol) hur det till slut ska fördelas. 

Mäklarens uppdrag är att förmedla det aktuella objektet och att se till att handlingar som behövs för affärens slutförande upprättas. Mäklarens uppdrag är inte att tillvarata den ena säljarens intresse gentemot den andra. Det står i direkt strid med mäklarens skyldigheter att agera på en av flera säljares instruktion, hur rätt den personen än tycker att den är. 

Vi hoppas sammanfattningsvis att vi framöver får se färre situationer där ni hamnar i skottlinjen för säljares tvister.

Louise Åhl Rosell
Bitr. förbundsjurist