Tingsrätt fastställer reklamationstid enligt den nya mäklarlagen

En köpare som hade köpt en fastighet via köpekontrakt för 2 420 000 kr den 1 juni 2014 riktade kritik och skadeståndskrav mot den fastighetsmäklare som förmedlat köpet.

Inför visningen av fastigheten hade köparen fått besked att det fanns ett bud från en annan intressent om 2 200 000 kr. Vid visningen för köparen så upplyste fastighetsmäklaren om att det nu fanns ett bud på 2 400 000 kr och att köparen var tvungen att bjuda över detta bud om hon skulle vilja köpa fastigheten.

Köparen lade mot denna bakgrund ett bud om 2 420 000 kr som säljaren accepterade och man skrev köpekontrakt kort därefter. Vid detta tillfälle så begärde köparen att få del av anbudslistan vilket fastighetsmäklaren medgav. Vid en granskning av denna anbudslista så fanns inte något bud om 2 400 000 kr noterat.

Köparen ansåg att hon lagt ett bud som översteg ett bud som inte funnits och stämde fastighetsmäklaren vid Malmö tingsrätt med yrkande om att fastighetsmäklaren skulle utge skadestånd om 200 000 kr jämte ränta samt rättegångskostnader.

Köparen ansåg att fastighetsmäklaren agerat oaktsamt genom att felaktigt förmå köparen att lägga ett bud som var högre än nödvändigt genom att felaktigt påstå att det fanns ett högre bud än vad som var fallet. Köparen gjorde även i andra hand gällande att fastighetsmäklaren insett eller i vart fall bort inse att köparen trodde att det redan förelåg ett bud på 2 400 000 kr och att fastighetsmäklaren trots detta underlåtit att informera om att så inte var fallet, vilket det ålegat fastighetsmäklaren att göra.

Köparen gjorde slutligen gällande att hon med vetskap om de korrekta förhållandena enbart varit beredd att betala 2 220 000 kr för fastigheten. För det fall ett sådant belopp hade avslagits av säljaren så hade köparen inte lagt några med bud på fastigheten.

I fråga om reklamation anförde köparen för egen del att hon reklamerat mot fastighetsmäklaren muntligen dels vid tidpunkten för avtalets tecknade dels via muntliga kontakter i juni 2015 samt i vart fall inom skälig tid genom skrivelse av den 15 januari 2015.

Fastighetsmäklaren bestred kravet och anförde till stöd för sin inställning i första hand att köparen inte reklamerat i tid varför köparen inte kunde göra gällande sitt krav.

Någon muntlig reklamation hade inte skett vare sig vid tillfället då avtalet skrevs under eller då anbudslistan redovisades och inte heller vid något senare tillfälle. Reklamation skedde först skriftligen den 15 januari 2015. Det hade förvisso förekommit kontakter mellan honom och köparen under juni 2014 men dessa hade avsett felansvar för fastigheten riktat mot säljaren.

I andra hand gjorde fastighetsmäklaren gällande att han inte agerat oaktsamt då han inte uppgivit att det fanns andra bud än det som redovisats i anbudslistan. Vid visningen av fastigheten så hade han informerat köparen om att den spekulant som avgivit budet om 2 200 000 kr fått ett motbud från säljaren om 2 400 000 kr och att denna spekulant var i färd med att ta ställning till detta motbud. Fastighetsmäklaren hade även informerat köparen om att säljaren inte var intresserad av att acceptera något bud under 2 400 000 kr, då det begärda priset var 2 495 000 kr.

Malmö tingsrätt gjorde, efter att ha hört parterna och vissa vittnen i målet, bedömningen att köparen inte lyckats bevisa att muntlig reklamation skett av köparen då avtalet skrevs under. Mot bakgrund av att fastighetsmäklaren hade en annan förklaring till vad som avhandlades i samtalen gällande fastigheten efter tillträdet till fastigheten och i avsaknad av annan bevisning så ansåg tingsrätten vidare att det saknas anledning att fästa mer tilltro till den ena av parterna än den andra, varför tingsrätten inte heller ansåg att det var visat att någon muntlig reklamation ägt rum innan den skriftliga reklamationen av den 15 januari 2015.

Tingsrättens slutliga bedömning, även med hänsyn taget till att köparen var privatperson, var att en reklamation mer än sex månader efter kontraktsskrivningen inte kan anses ha skett inom skälig tid. Då den skriftliga reklamationen skett senare ansågs den ha skett för sent och eventuell rätt till skadestånd därmed fallit bort.

Tingsrätten ogillade således kravet från köparen och förpliktade köparen att ersätta fastighetsmäklarens rättegångskostnader.

Av detta rättsfall framgår tydligt att beviskraven är relativt höga för en köpare eller säljare gällande när reklamation skett samt att tiden för reklamation inte överstiger 6 månader.

Om avgörandet står sig i samband med prövning i överrätt så kommer det ge stor vägledning för vad som ska anses som skälig tid för reklamation enligt 26 § lag om fastighetsmäklare och på så sätt ge bättre möjlighet att beräkna risker för fastighetsmäklare gällande eventuellt skadeståndsansvar.

Mats Sjöquist
Förbundsjurist