Vad ingår i köpet egentligen?

I jordabalkens andra kapitel regleras vad som utgör fastighets- eller byggnadstilllbehör och därmed ska ingå i köpet. I allmänhet kan dessa definieras som föremål som fastighetsägaren anbringat eller tillfört fastigheten för stadigvarande bruk med avsikten att föremålet ska permanent på fastigheten. Allt som inte är ett fastighetstillbehör eller ett byggnadstillbehör är att betrakta som lös egendom och ska således, om inget annat avtalats mellan parterna, inte ingå. 

Vad som är att klassas som ett fastighets- eller ett byggnadstillbehör är emellertid inte alltid lätt att tyda genom att bara läsa lagtexten. Många föremål räknas inte uttryckligen upp, och det finns sällan avgöranden från domstol som bringar klarhet i frågan - möjligen eftersom det handlar om alltför låga värden för att det ska vara värt den ekonomiska risken som är förenad med en domstolsprövning.

Viss vägledning finns att tillgå i detta faktablad. Du kan med fördel hänvisa dina kunder till faktabladet.  

För bostadsrätter gäller i princip samma förutsättningar som för en fastighetsöverlåtelse. Föremålet ska alltså ha tillförts av bostadsrättsföreningen eller bostadsrättshavaren för stadigvarande bruk.  

Vad gäller då föremål som inte anges i lagtexten eller där det saknas adekvat underlag för att ta ställning i frågan? Det är tyvärr ofta svårt att svara på, och är i mångt och mycket en tolkningsfråga i det enskilda fallet. Om det inte är uppenbart att ett visst föremål faller under lagens definition och inte har prövats rättsligt tidigare kan det vara besvärligt att med säkerhet slå fast om föremålet faktiskt ska ingå i köpet om oenigheter skulle uppstå i frågan. Ofta hamnar det aktuella föremålet i en gråzon såtillvida att det inte finns en fast gräns för när det kan anses så pass fast förankrat att det passerar gränsen från att karaktäriseras som lös egendom till att utgöra ett tillbehör.

Om ni mäklare uppmärksammar föremål i bostaden som skulle kunna utgöra ett gränsfall, och kan tänkas bli föremål för oenighet mellan parterna - till exempel en dyr fastmonterad bokhylla eller ett inbyggt högtalarsystem så kan det vara bra att ta upp frågan med säljaren huruvida denne avser lämna kvar föremålet, eller om man hade tänkt att ta med dessa vid flytt. Då kan man enkelt informera en köpare om detta och slippa eventuella tvister vid ett senare tillfälle. Detta kan med fördel också regleras i köpeavtalet. Om säljaren på förhand vill undanta tillbehör från köpet så är detta också möjligt att reglera mellan parterna och bör i så fall i god tid informeras om till en potentiell köpare. 

Vidare gäller att om parterna kommit överens om att viss lös egendom ska ingå i köpet så bör föremålen förtecknas i en inventarielista som en bilaga till avtalet som särskilt redovisar de föremål som ska ingå. Med fördel kan givetvis säljaren också helt enkelt sälja sin lösa egendom privat till köparen, och sköta detta på sidan om förmedlingen. Det kan vara bra att ha i åtanke att försäljning av lös egendom kan medföra skattemässiga konsekvenser. 

Om en tvist ändå skulle uppstå i samband med köpet om ett visst föremål så bör ni som mäklare inte ta ställning i frågan åt parterna. Däremot ska ni verka för att parterna kommer till en överenskommelse och att denna dokumenteras skriftligt. Ni har också alltid möjligheten att hänvisa era kunder till våra kundvägledare här på Mäklarsamfundet, där de som konsumenter kan få kostnadsfri vägledning och rådgivning.

Andreas Strandberg
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet