Bostadsbubblan – finns den?

För bara några månader sedan rörde sig diskussionen kring om vi har en bostadsbubbla eller inte. Idag beskrivs det oftast som ett faktum. Smaka på några rubriker från de senaste veckorna: ”Det här är den största bostadsbubblan någonsin”, ”Rädsla präglar kraschen – så spricker bostadsbubblan”. Ur ett medialt perspektiv är berättelsen om bostadsbubblan perfekt. Det är ett abstrakt hot bestående av ekonomiska krafter få av oss riktigt förstår. Samtidigt är det konkret eftersom det angår många. Det är lika klickvänligt som vilken naturkatastrof eller orkan som helst.

När medierna går i spinn gäller det att sätta på sig de kritiska glasögonen. Det är svårt, för att inte säga omöjligt, att avgöra om en bubbla verkligen existerar innan den faktiskt spricker. Och visst är prisutvecklingen på den svenska bostadsmarknaden exceptionell. Utvecklingen på bostadsmarknaden är en av de allra viktigaste framtidsfrågorna. Den förtjänar en tydligare och mer rättvis debatt. Som det är nu gör de braskande rubrikerna och högljudda larmen som kommer med jämna mellanrum mer skada än nytta för konsumenterna.

För att överhuvudtaget kunna prata om en bubbla krävs att vi definierar vad vi menar. Den mest använda definitionen är att en bubbla föreligger när prisutvecklingen drivs av förväntningar istället för fundamentala faktorer. Fundamentala faktorer är sådant som priset på pengar, alltså räntenivån, befolkningsutvecklingen, konjunkturen och människors betalningsförmåga. Det är bostadsbrist. Räntan är låg och konjunkturen god. Befolkningstillväxten är det inte heller något fel på. Från det perspektivet verkar ingen bubbla föreligga. 

SEB:s boprisindikator, som mäter bostadskonsumenternas förväntningar på prisutvecklingen, ligger förvisso på en hög nivå men trenden är att allt färre tror på stigande bostadspriser. Att allt färre tror på en ”evig” uppgång är ett sundhetstecken. Nu kommer tydliga signaler om att prisutvecklingen planar ut och att affärerna tar längre tid. Det aktualiserar frågan om vad som kan anses som en krasch. Är det en krasch om priserna sjunker med fem eller tio procent på ett år? Eller krävs det rentav 15 procent? De som larmar och varnar om bubblan blir svaret skyldig. Alla marknader går upp och ner. Där är bostadsmarknaden inget undantag. Om vi nu går mot en inbromsning och en period av mer stabil prisutveckling så är det välkommet. Det betyder inte att vi närmar oss en krasch.

Påfallande ofta får vi höra att det är stigande räntor som kommer få bubblan att brista. Någon form av priseffekt är sannolik om räntorna, mot all förmodan och prognos, skjuter i höjden, men lika påfallande ofta är det någon av storbankernas chefekonomer som ligger bakom budskap om att det är dags att binda räntan. Egenintresse, någon?

Finansinspektionen gör återkommande analyser av hur väl hushållen klarar högre räntor. Där framgår att det är de med högst inkomster som också är högst belånade. Samma grupp är attraktiv på arbetsmarknaden. Förmågan att klara räntebetalningar, även vid högre räntor, är därmed god. Ingen risk att behöva lämna hus och hem med efterföljande prisfall som konsekvens där heller med andra ord.

Debatten om prisutvecklingen behöver hyfsas och Mäklarsamfundet bidrar gärna. Vi har fortfarande bostadsbrist i 255 av 290 kommuner och jag är faktiskt mer oroad för alla de som inte kan hitta en bostad som passar plånbok och behov än vad jag är för prisjusteringar på bostadsmarknaden.

Joakim Lusensky
Analys- och kommunikationschef
joakim.lusensky@maklarsamfundet.se