Bostadsrättsförening skadeståndsskyldig för felaktig uppgift om pantsättning

Bakgrund
Inför köpet av den aktuella bostadsrätten har den ansvariga mäklaren begärt utdrag om pantsättningar och har från föreningens ekonomiska förvaltare fått information om fyra stycken pantsättningar. Dessa pantsättningar har lösts på tillträdesdagen och resterande köpeskilling har betalats ut till säljarna.

Nio år efter tillträdet har köparen kontaktats av två banker som meddelade att säljarna tidigare hade tecknat lån om 1,2 miljoner kr hos bankerna med säkerhet i bostadsrätten, att säljarnas lån hade sagts upp på grund av misskötsamhet och att bankerna nu ville ta panten i anspråk.

Det var ostridigt att bankerna hade underrättat bostadsrättsföreningen om pantsättningarna under åren 2001-2005 men att pantsättningarna aldrig hade antecknats i bostadsrättsföreningens lägenhetsregister.

Tingsrättens och hovrättens dom
Tingsrätten fastställde köparens talan om att föreningen var skadeståndsskyldig på grund av felaktiga uppgifter om pantsättningarna. Domen överklagades av föreningen till hovrätten.

Enligt hovrättens bedömning är det fråga om fel av sådan karaktär och omfattning att det knappast finns någon annan rimlig förklaring än att någon för vilken föreningen ansvarar har varit oaktsam på ett sådant sätt som krävs för skadeståndsansvar. Det kan i ett fall som detta inte krävas att en köpare av en bostadsrätt klarlägger omständigheterna kring felet eller felen. Detta måste i stället ankomma på föreningen som typiskt sett har bättre möjligheter att säkra bevisning om saken. Föreningen har inte lagt fram någon utredning om vad som kan ha hänt med pantsättningarna eller hanteringen av lägenhetsförteckningen och anteckningar om pantsättningar. Det finns inte omständigheter som talar för att hanteringen har varit ursäktlig. Hovrätten anser därför att bostadsrättsföreningen varit vårdslös.

Hovrätten finner vidare att en köpare som har förlitat sig på uppgifter som lämnats ut bör få ersättning för sin skada. Slutsatsen är att föreningen är skadeståndsskyldig gentemot köparen.

Två skiljaktiga domare bedömer att det inte är utrett vilken mer preciserad handling eller underlåtenhet som har lett till felet i lämnade uppgifter om pantsättningarna. Enligt de skiljaktiga ligger bevisbördan på mannen och han har inte bevisat sådan vårdslöshet som är en förutsättning för skadeståndsansvar.

Kommentar
Domen visar tydligt på de stora riskerna med att bostadsrättsföreningar själva handhar lägenhetsregistren, särskilt vad gäller pantsättningsnoteringar. Bostadsrättsföreningar har sällan den tid eller kunskap som krävs för att föra och hålla dessa register uppdaterade. Det gäller inte minst i de fall då föreningens styrelse helt eller delvis består av privatpersoner som då sköter detta på sin fritid. Brister i hanteringen kan drabba köparna och, i och med denna dom, inte minst föreningarna själva och därmed också indirekt dess medlemmar. Behovet av ett centralt, statligt förvaltat bostadsrättsregister är uppenbart och skulle vara av stort värde och öka tryggheten för både konsumenterna och deras bostadsrättsföreningar.