Framtidsfullmakt vid bostadsöverlåtelse

Innebörden och formkrav

En framtidsfullmakt är en typ av fullmakt som ger en eller flera personer (fullmaktshavaren) rätt att företräda personen som har lämnat framtidsfullmakten (fullmaktsgivaren) inom de angelägenheter som framgår av framtidsfullmakten. Framtidsfullmakten behöver upprättas när fullmaktsgivaren har förmåga att fatta självständiga beslut men den börjar först att gälla när denna förmåga upphör. 

Fullmaktsgivaren måste ha fyllt 18 år och ha beslutsförmåga. Framtidsfullmakten ska vara skriftlig och undertecknad av fullmaktsgivaren samt bevittnad av två samtidigt närvarande personer. Fullmaktshavaren får inte bevittna framtidsfullmakten. Fullmaktsgivarens make, sambo, person i rätt upp- eller nedstigande släktskap, svåger eller syskon får inte heller vara vittne. Inte heller får den som är under 15 år eller, på grund av psykisk störning, sakna insikt om vittnesbekräftelsen vara vittne. 

Av en framtidsfullmakt ska det framgå

• att det är fråga om en framtidsfullmakt, 
• vem eller vilka som är fullmaktshavare,
• vilka angelägenheter fullmakten omfattar, och 
• vilka övriga villkor som gäller.

Framtidsfullmakten behöver inte registreras hos någon myndighet efter det att den upprättats. Givetvis bör den däremot förvaras på en säker plats.

Betydelsen i ett förmedlingsuppdrag

Inför tecknande av ett förmedlingsuppdrag ska du som mäklare få se framtidsfullmakten i original, detta för att säkerställa att framtidsfullmakten är aktuell och att denna inte har återkallats av fullmaktsgivaren. Utöver det krävs, precis som i alla ombudsituationer, att kundkännedom avseende såväl huvudmannen (fullmaktsgivaren) som fullmaktshavaren uppnås. 

Om det finns flera personer angivna som fullmaktshavare i framtidsfullmakten är det viktigt att vara uppmärksam på vilket sätt deras inbördes förhållande är beskrivet – om fullmaktshavarna har behörighet var för sig, om fullmaktshavarna i förening måste agera tillsammans eller om fullmaktshavarna anges i en viss turordning, så att den som nämns i andra hand kan ta vid om den som nämns i första hand inte har möjlighet att åta sig uppdraget. Om till exempel två personer i förening har utsetts till fullmaktshavare innebär detta att fullmaktshavarna ska utöva uppdraget (eller en viss angelägenhet) tillsammans och om en av fullmaktshavarna vill vidta en åtgärd måste det ske i samråd och med samtycke från den andre fullmaktshavaren. 

Framtidsfullmakten träder i kraft när fullmaktsgivaren inte längre klarar av att ta hand om sina angelägenheter. Tidpunkten för ikraftträdandet kan ibland vara svår att fastställa, inte minst om det är fråga om ett tillstånd som försämras gradvis. Som huvudregel är det fullmaktshavaren som bedömer när framtidsfullmakter träder ikraft och ansvarar för att framtidsfullmakten inte tas i bruk felaktigt. Detta gäller dock inte om det i framtidsfullmakten är skrivet att dess ikraftträdande ska prövas av domstol eller om fullmaktshavaren annars begär en sådan prövning. Om framtidsfullmakten innehåller villkor om domstolsprövning ska domstolens beslut bifogas ansökan i ett inskrivningsärende. 

Överlåtelse av fast egendom

Det råder en viss osäkerhet kring om överlåtelse av bostad uttryckligen behöver anges i framtidsfullmakten för att ge fullmaktshavaren rätt företräda fullmaktsgivaren i angelägenheten. Det ligger däremot i linje med såväl förarbetena som lantmäteriets handbok att fullmaktshavaren har rätt att överlåta fullmaktsgivarens fasta egendom även om detta inte uttryckligen anges i framtidsfullmakten. Detsamma bör även gälla för lös egendom som bostadsrätter. Har fullmaktsgivaren däremot uttryckligen angett att viss egendom eller åtgärd inte omfattas av uppdraget ska detta beaktas. 

Bankerna gör alltjämt en bedömning av framtidsfullmakten i varje enskilt fall och Mäklarsamfundets jurister har uppmärksammat att de har ställt sig kritiska till framtidsfullmakter där köp eller försäljning av bostad inte uttryckligen anges. Om ni skulle hamna i en situation där ni erhåller en sådan framtidsfullmakt är ni alltid välkomna att kontakta oss för närmare rådgivning.

Fullmaktshavarens rätt att låta någon annan rättshandla för fullmaktsgivaren

En framtidsfullmakt är ett personligt uppdrag till fullmaktshavaren – fullmakten lämnas vanligen till någon som fullmaktsgivaren har ett särskilt förtroende för och en nära relation till. Därför kan fullmaktshavaren som huvudregel inte i sin tur ge fullmakt åt någon annan att sköta uppdraget. Det finns dock undantag från huvudregel. Det avser situationen då fullmaktshavaren är tillfälligt förhindrad att utföra uppdraget till exempel under en semesterresa eller sjukhusvistelse. Då får fullmaktshavaren utse någon som sköter uppdraget under den tid som förhinder föreligger. En sådan fullmakt får dock endast avse ordinära rättshandlingar som har samband med fullmaktsgivarens dagliga livsföring. Det avser även situationer då fullmaktshavaren har behov av hjälp i en särskild fråga, till exempel juridiskt stöd i samband med en tvist eller i samband med en fastighetsförsäljning eller annat stöd som kräver fackkunskap som fullmaktshavaren saknar. 

Situationer då framtidsfullmakten inte gäller

Fullmaktshavaren har inte rätt att företräda fullmaktsgivaren om en jävsituation föreligger. En vanlig situation då jäv föreligger är när fullmaktsgivaren och fullmaktshavaren är delägare i samma dödsbo eller då avtal föreligger mellan fullmaktsgivaren och fullmaktshavaren. Fullmaktsgivaren och fullmaktshavaren kan då ha motstridiga intressen. Om en jävsituation föreligger ska överförmyndaren på fullmaktshavarens begäran istället utse en god man som kan företräda fullmaktsgivaren i den aktuella frågan. 

Vidare saknar en framtidsfullmakt verkan i den utsträckning godmanskap eller förvaltarskap har anordnats för fullmaktsgivaren. Om däremot godmanskapet eller förvaltarskapet upphör och fullmaktsgivaren sedan tidigare har upprättat en framtidsfullmakt bör denna kunna användas.

Avslutningsvis vill jag understryka att framtidsfullmakter ännu är ett nytt inslag i svensk rätt varför praxis och doktrin på området är sparsamt utvecklat. Vid minsta oklarheter är ni alltid varmt välkomna att kontakta oss jurister på Mäklarsamfundet för närmare rådgivning.

Felicia Idbrant
Bitr. förbundsjurist