Vanligaste frågorna till Mäklarsamfundets jurister – och svaren på dem

1. Kan jag fortfarande använda en framtidsfullmakt i samband med en förmedling? 

Det korta svaret är ja! Framtidsfullmakter är än idag en precis lika giltig rättshandling som den var när den infördes i Sverige för snart sex år sedan. På senare tid har emellertid lantmäteriet tolkat jävskretsen vidare än vad som gängse gjordes när framtidsfullmakten infördes. Denna nytolkning har banker och andra institut har rättat sig efter. 

I korthet krävs det, för att det ska föreligga en jävssituation, att fullmaktshavaren: 

1. ingår i jävskretsen. Denna innefattar: 

• fullmaktshavaren själv, hens make, sambo, barn eller den som fullmaktshavaren företräder är motpart/ har motstridiga intressen. Fullmaktshavaren själv ingår alltså alltid i jävskretsen – oavsett vilken relation hen har till fullmaktsgivaren. 
• särskilt uppräknade personer som står i relation till denne, som också omfattas. Det kan handla om fullmaktshavarens make, sambo, barn eller någon som fullmaktshavaren företräder är motpart eller kan ha motstridiga intressen. 
• Jäv kan också uppstå om fullmaktshavaren för fullmaktsgivarens räkning överlåter en fastighet till någon som fullmaktshavaren är god man eller förvaltare för eller till en juridisk person eller en organisation där fullmaktshavaren också är ställföreträdare (Jävsbestämmelsen i lagen om framtidsfullmakter - frågor och svar Lantmäteriet) 

2. är motpart eller kan ha motstridiga intressen. 

Det krävs att både punkt 1 och någon av förutsättningarna i punkt 2 uppfylls för att det ska föreligga ett jävsförhållande. Det uppstår inte en jävssituation bara för att man ingår i jävskretsen.  

Nytolkningen som lantmäteriet gjort tar sikte på att det föreligger en jävssituation när fullmaktshavaren eller någon annan ur jävskretsen tillsammans äger en fastighet. Det innebär till exempel att om två makar tillsammans äger en fastighet så anses det föreligga en jävssituation eftersom makan/maken objektivt har ett motstridigt intresse då hen är delägare i fastigheten. Kort och gott anses det alltså föreligga jäv när fullmaktshavaren och fullmaktshavaren båda två har ett ägande i objektet som ska säljas. I praktiken gäller det ovanstående även vid försäljningar av bostadsrätter och andra äganderätter. 

Om ni ska genomföra en förmedling med en framtidsfullmakt är det alltså viktigt att ni säkerställer att det inte föreligger ett jävsförhållande enligt vad som angetts ovan. Konsekvensen av att det föreligger jäv är att fullmaktshavaren saknar behörighet att företräda fullmaktsgivaren. Ett avtal som har ingåtts utan behörighet blir i så fall ogiltigt. Om det föreligger ett jävsförhållande är rådet att fullmaktshavaren ansöker om en god man som kan förordnas för den specifika försäljningen.
 

2.  Säljaren avlider i samband med en förmedling. 

När någon avlider övergår den avlidnes egendom till dödsboet. Det innebär att förmedlingen nu ska genomföras för dödsboets räkning. 

Hur man ska hantera en sådan situation beror på var i förmedlingsprocessen man befinner sig: 

a) Innan förmedlingsuppdrag tecknats 

Då ska förmedlingsuppdraget ingås med dödsboet. Det rekommenderas att du som Mäklare tar del av en upprättad bouppteckning för att säkerställa att rätt företrädare tecknar för dödsboets räkning. I det fall att bouppteckningen inte har hunnit registreras vid avtalstillfället ska avtalet villkoras av att den blir registrerad senast på tillträdesdagen. 

b) Innan köpehandling tecknas 

I denna situation har alltså den avlidne redan undertecknat ett förmedlingsuppdrag. Dessvärre har dock den avlidne inte längre har någon förfoganderätt över objektet, eftersom egendomen övergått till dödsboet. Ett nytt förmedlingsuppdrag bör i så fall ingås med dödsboet, eller vart fall ska dödsbodelägarna bekräfta och godta villkoren i det ursprungliga förmedlingsuppdraget. Kundkännedom ska uppnås på dödsboet och alla dödsbodelägare. Det är därefter dödsbodelägarna som signerar för dödsboet i köpehandlingen. Precis som i situation a ovan ska kontraktet villkoras av att bouppteckningen är registrerad senast på tillträdesdagen om den inte hunnit bli det. 

c) Säljaren avlider mellan kontrakt och tillträde 

Här ser det lite annorlunda ut eftersom avtalet redan ingåtts med rätt säljare. Dödsboet ska nu genomföra tillträdet för den avlidnes räkning. Utgångspunkten är dock fortfarande att det krävs en registrerad bouppteckning på tillträdet för att säkerställa att rätt personer har behörighet att signera köpebrev och likvidavräkning. Om den inte hunnit bli registrerad bör i första hand tillträdet flyttas. I praktiken vet vi emellertid att detta kan bli svårt, och ett framflyttat tillträde kan sätta köparen i en prekär situation. 

En alternativ lösning som både banker och lantmäteriet i vissa fall godtar är att man i stället tar fram ett dödsfallsintyg på den avlidne och låter de kända arvingarna intyga skriftligen att såvitt de känner till finns inga ytterligare arvingar, eller något testamente som kan inkludera ytterligare personer eller andra organisationer. Ibland vill bankerna i så fall också ha en redogörelse från köparen om varför man inte har möjlighet att flytta fram tillträdesdagen. 

d) Om det finns en fullmakt 

En fullmakt förlorar förvisso som huvudregel inte sin giltighet efter en fullmaktsgivares död. Emellertid har den avlidne inte längre någon egendom att avyttra eftersom egendomen övergår till dödsboet i samband med dödsfallet. Om säljaren har avlidit innan köpehandling har undertecknats kan fullmakten alltså numer inte användas för att genomföra försäljningen. 

I det fall att köpehandlingen undertecknats när säljaren var vid liv kan dock fullmaktshavaren normalt genomföra tillträdet för den avlidnes räkning. Fullmaktshavaren kan i så fall underteckna både köpebrev och likvidavräkning.
 

3. Köparna vill ändra ägarandelar efter kontrakt

En ändring av ägarandelar på köparsidan innebär en väsentlig förändring av avtalsförhållandena som berör delar av formkravet i jordabalken. För att ändra ägarandelar krävs alltså i så fall att parterna ingår ett nytt köpeavtal. Ett hävningsavtal/återgångsavtal bör då upprättas, som villkoras av att ett nytt bindande köpeavtal ingås. Observera att de ursprungliga avtalsparterna redan har ett bindande avtal och att ovanstående lösning kräver säljarsidan går med på detta.  

Det finns givetvis ingenting som hindrar att köparna helt sonika efter tillträde löser en överlåtelse av önskade andelar vid ett senare tillfälle. Det ska nämnas att vi är medvetna om att vissa banker och föreningar tidigare har godkänt en ändring av ägarandelar genom ett tilläggsavtal, men vår uppfattning är att det krävs ett nytt avtal för att ändringen ska vara juridiskt giltig. Det är alltså inte alls säkert att banken (eller föreningen) godkänner att en sådan ändring görs via ett tilläggsavtal, varför vi förespråkar ett nytt avtal för att minska risken för att affären inte går igenom.
 

4. Vilka avtal kan ingås med digital signatur?

I korthet är svaret att köpeavtal, köpebrev och överlåtelseavtal inte kan ingås med digital signatur eftersom dessa är reglerade av vissa formkrav i lag. 

Digitala signaturer är alltså generellt tillåtna på övriga avtal som ni hanterar dagligen. Detta inkluderar förmedlingsuppdrag, depositionsavtal, upplåtelseavtal och förhandsavtal.
 

5. Dolda bud

På senare tid har vi noterat en ökande mängd frågor om spekulanter som lägger dolda bud, och hur de ska hanteras. 

Säljaren äger, brukar man säga, budgivningen. Det är alltså säljaren som beslutar om huruvida budgivning ska ske öppet eller slutet, vilka och om bud som ska kommuniceras, när budgivningen ska avslutas eller givetvis till vilket pris säljaren vill ta för försäljningsobjektet. En ovillkorlig skyldighet som Mäklaren har är att vidarebefordra alla bud till säljaren, av vilket bud det än må vara. Det inkluderar så kallade ”skambud”. Alla bud ska också antecknas i budförteckningen, en budgivare kan alltså aldrig välja att inte delta i budgivningen, såtillvida att ett lagt bud alltid är lagt och ska således antecknas. Inte heller kan en säljare neka att ett bud inte ska med i förteckningen som sådan.  

Summa summarum är det alltså säljaren som bestämmer hur hen vill hantera ett dolt bud. Säljaren kan alltså antingen acceptera budet, bortse från budet eller att kommunicera budet med information om villkoret till andra spekulanter. Om budet kommuniceras innebär det normalt att budet förfaller, eftersom villkoret som sådant innebär att budet ska vara dolt. Vad som då kommuniceras är budet med upplysning om att det inte längre är gällande.  

Den som lägger ett dolt bud bör informeras om att det är säljaren som bestämmer hur det dolda budet ska hanteras.

Andreas Strandberg
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet