Make- respektive sambosamtycke vid försäljning

Reglerna om make- och sambosamtycke – det vill säga; reglerna som innebär att en make eller sambo som inte själv äger någon del av bostadsrätten eller fastigheten som är föremål för försäljning måste lämna sitt samtycke till försäljningen – tjänar flera syften.

Dels handlar det om att den som inte äger någon del i sin bostad, ändå ska ha (viss) möjlighet att påverka en försäljning. I vart fall ska man inte kunna se sin bostad säljas utan att ha blivit införstådd med detsamma.

Dels är det en form av så kallad rådighetsinskränkning, för den make eller sambo som äger egendomen. Det sätts genom samtyckesreglerna en begräsning inte bara inför försäljning, utan även inför exempelvis uthyrning och pantsättning av egendomen ifråga.

Utifrån perspektivet om samtycke inför försäljning, hänger kravet på samtycke samman med att en make eller sambo, under vissa förutsättningar, har rätt att överta egendomen i samband med en bodelning. Därmed är det inte klart att det faktiskt är den ägande parten som slutligen ska förfoga över egendomen och syftet med reglerna är att egendom som kan bli föremål för övertagande, ska finnas kvar när övertagandet i sådant fall blir aktuellt.

För makar gäller att den make som inte själv äger någon del av den gemensamma bostaden (vare sig denna är en bostadsrätt eller fastighet) har rätt att i bodelningen begära att få överta bostaden. Detta gäller om bostaden ifråga är giftorättsgods, eller enskild egendom genom ett mellan makarna upprättat äktenskapsförord.

Har bostaden blivit den ägande makens enskilda egendom genom villkor i gåva eller testamente från någon annan än den andre maken, gäller inte övertagandemöjligheten. Därmed krävs inte heller något samtycke från den andre maken när en gemensam bostad, som har blivit den ägande makens enskilda genom villkor i gåva eller testamente, ska säljas.

För makar gäller en ytterligare begränsning när det gäller fastigheter. Även en fastighet som inte är makarnas gemensamma bostad (till exempel en fritidsfastighet) kräver makesamtycke inför försäljning, om fastigheten ifråga är giftorättsgods. Är fastigheten den ägande makens enskilda egendom (vare sig den har blivit enskild egendom genom äktenskapsförord, gåva eller testamente) krävs inte makesamtycke.

Observera att kravet på samtycke gäller även i tiden efter skilsmässa, fram till dess att bodelning skett. Detta hänger samman med det som sades ovan; ett eventuellt övertagande blir aktuellt i samband med bodelning. Har bodelning skett har möjligheten alltså antingen använts eller gått förbi. Fram till dess att bodelning skett är det alltså inte säkert huruvida övertaganderätten kommer att utnyttjas eller inte. Därför krävs samtycke som regel fram till dess.

För sambor gäller generellt mindre omfattande rättigheter och begränsningar i förhållande till egendom, jämfört med makar. Emellertid finns liknande regler gällande samtycke och möjlighet till övertagande även för sambor.

Sambosamtycke krävs aldrig för egendom (vare sig det är en bostadsrätt eller fastighet) som inte är gemensam bostad (till exempel en fritidsfastighet). Det är alltså bara för en gemensam bostad som samtycke, i vissa fall krävs.

Vad som avgör om samtycke krävs, är först och främst om bostaden är så kallad samboegendom. Oavsett om det rör sig om en bostadsrätt eller fasighet, krävs den andre sambons samtycke inför försäljning av bostad som är samboegendom. Detta hänger samman med att samboegendom ska ingå i en eventuell bodelning och att, om sådan inte ännu skett, det inte är klart vem av samborna som ska överta bostaden.

Är bostaden inte samboegendom (den har inte skaffats i syfte att vara sambornas gemensamma bostad; exempelvis har den ena sambon ägt bostaden innan förhållandet inleddes) skiljer lagen på om det handlar om en bostadsrätt eller fastighet.

Är bostaden (som alltså inte är samboegendom) en fastighet, krävs inte sambosamtycke. Är bostaden (som alltså inte är samboegendom) emellertid en bostadsrätt, krävs sambosamtycke trots att det alltså inte är fråga om samboegendom.

Detta hänger samman med att sambolagen räknar upp att en sambo, vid bodelningen, har möjlighet att överta en gemensam bostad som utgör samboegendom, samt möjlighet att överta en bostad som inte utgör samboegendom, om bostaden är en bostadsrätt. Därav ställs krav på sambosamtycke även för sådan försäljning, eftersom reglerna sammanhänger med övertaganderätten.

För sambor kan det alltså också vara aktuellt att ställa frågan om bodelning skett. För sambor gäller dock en enligt lag uppställd tidsgräns på 1 år efter separation; har ingen av samborna begärt bodelning inom denna tid faller bodelningsrätten bort. Uppger en säljare att det gått mer än 1 år sedan samborna separerat krävs alltså varken bodelning, eller sambosamtycke.

Länk till dokumentet som innehåller en sammanfattning av vid vilka situationer samtycke krävs, hittar du här.

Louise Åhl Rosell
Bitr. förbundsjurist