Vikten av samtycke till överlåtelse

I många fall kan fastighetsmäklare förlita sig på att de uppgifter som säljaren lämnar är riktiga och några extra kontroller behöver inte göras om det säljaren uppger verkar trovärdigt, exempelvis angående fastighetens skick eller storleken på en bostadsrätt och under förutsättning att någon annan information inte nått mäklaren. När det kommer till kontroll av belastningar, exempelvis pantsättning, och rätt att förfoga över objektet är mäklaren skyldig att göra egna kontroller oavsett vad säljaren har uppgett. Skyldigheten framgår av fastighetsmäklarlagens 17 §.

Kontrollen av förfoganderätten sker lämpligtvis inför intagsmötet med kunden. Vad är det då som ska kontrolleras? Det absolut vanligaste är om säljaren är eller har varit gift eller sambo, men det kan även vara fråga om säljaren är försatt i konkurs eller om det finns gåvovillkor som gör att innehavaren av objektet inte fritt kan förfoga över det. Dödsbon ska inte glömmas bort i sammanhanget. Hur kontrollen görs i detalj ska vi inte gå närmare in på här utan nöjer oss med att presentera några korta huvuddrag nedan. Observera att det finns många olika och fler tillfällen där förfoganderätten kan vara inskränkt.

Den som är eller har varit gift eller sambo får inte fritt förfoga över egendom som utgör giftorättsgods respektive samboegendom. Det är därför av vikt att kontrollera om säljaren är eller har varit gift eller sambo. Skatteverket kan vara till stor hjälp när du vill veta om en person eller har varit gift. För sambos finns inget särskilt register, vilket självklart försvårar kontrollen. Är personen gift eller sambo krävs samtycke som regel om det är den gemensamma bostaden som ska avyttras, oavsett om det finns ett äktenskapsförord som gör egendomen till ena makens enskilda. För att samtycke inte ska behöva lämnas krävs att bodelning har skett och att det på något sätt kan bevisas, exempelvis genom uppvisande av bodelningshandling. Om samtycke saknas kan det få allvarliga konsekvenser. Den som skulle ha lämnat samtycke kan stoppa överlåtelsen. Har tillträde dessutom redan skett kan köparen tvingas återlämna objektet och säljaren tvingas återbetala köpeskillingen. Att säljaren inte kan återbetala köpeskillingen betyder inte att köparen inte behöver flytta ut. Tvärt om är de två faktorerna oberoende av varandra.

För dödsbon gäller som bekant att dessa förvaltas av dödsbodelägarna. Vem som är dödsbodelägare framgår av bouppteckningen. Det kan över tid framträda nya dödsbodelägare och det är därför av särskild vikt att avtal endast ingås med dödsbon där det finns en hos skatteverket registrerad bouppteckning eller att avtalet villkoras av att registrering ska ske senaste ett visst datum. I annat fall kan ny dödsbodelägare stoppa överlåtelsen eller rent av kräva dess återgång. I likhet med situationen där samtycke saknas från make eller sambo kan köparen tvingas återlämna objektet till säljaren.

Gåvogivare vill ibland vara säkra på att den som mottar gåvan inte gör sig av med den allt för lättvindigt, vilket kan vara fallet när gåvan är en fastighet. Gåvogivaren kan som villkor för gåvan stipulera att mottagaren inte får sälja fastigheten utan gåvogivarens samtycke. Villkoret kan sedan skrivas in i fastighetsboken. Här krävs alltså att gåvogivarens samtycke inhämtas på förhand eller att köpet villkoras av att samtycke lämnas. I annat fall kommer köparen inte att beviljas lagfart. Om gåvogivaren avlidit kan villkoret upphävas genom så kallad permutation, ett domstolsförfarande som är både omständligt och tidskrävande.

Slutligen ska något kort sägas om fallet där säljaren är försatt i konkurs. Något förenklat uttryckt kan den som är försatt i konkurs inte råda över egendom, alltså varken köpa eller sälja något. Ett överlåtelseavtal om fastighet eller bostadsrätt är alltså helt utan verkan och till råga på allt elände kan den erlagda köpeskillingen komma att ingå i konkursboet, d v s att andra som säljaren är skyldig pengar får ut pengar ur konkursboet före köpare. Köparen får då nöja sig med det som eventuellt finns kvar, hur lite det än må vara.

Som jag påpekade tidigare tar det nu sagda inte sikte på att vara en heltäckande framställning. Det finns många fler situationer där det kan krävas samtycke, eller omständigheter som gör att samtycke inte behöver inhämtas. Om du är osäker om det behövs samtycke är det alltid bättre att ha ett för mycket än ett för lite.

Jonas Frydenberg
Bitr. Förbundsjurist