Nyhet Bransch 28 januari 2016

Allt tuffare krav får konsekvenser för förstagångsköparna

Vi vet sedan länge att det är bostadsbristen som är grundproblemet på den svenska bostadsmarknaden. Trots detta siktar våra politiker in sig på att strama upp reglerna kring finansieringen av bostaden istället för att öka byggtakten och få igång rörligheten i det befintliga bostadsbeståndet. Detta drabbar förstagångsköparna extra hårt.

För den bostadskonsument som ska köpa sin första bostad gäller att göra en mycket genomtänkt bostadskalkyl med stora marginaler – något som inte är helt lätt med den prisbild som råder i framförallt storstadsregionerna. Bolånetaket och amorteringskravet i kombination gör nämligen att det både krävs betydande resurser för att överhuvudtaget få ett bostadslån, men också att den faktiska summan som ska ut ur plånboken och läggas på boendet blir betydligt högre än innan de båda reformerna.

En halv miljon i cash och inkomst på nästan 50 000 kr/mån
Ska du exempelvis köpa en etta i Stockholms innerstad krävs närmare en halv miljon i kontantinsats, och för att kalkylen ska gå ihop hos banken bör du ha en månadsinkomst på nästan 50 000 kr. Det säger sig själv att väldigt många människor stängs ute från marknaden, eftersom att lönestatistiken i Sverige visar att bara 10 procent av Sveriges befolkning tjänar mer än 38 000 kr/mån (förvisso 2013 års siffror, men ändå).

Höga kvadratmeterpriser och bolånetak
Med kvadratmeterpriser på i snitt 88 000 kronor per kvadratmeter i Stockholms innerstad är det omöjligt för många att köpa bostad. Bolånetaket är kanske det tuffaste hindret – du får sedan flera år tillbaka låna max 85 procent av köpeskillingen.

Bankernas krav
Många banker tillämpar dessutom en variant av ett skuldkvottak. Det betyder att storleken på ditt lån begränsas av hur mycket du tjänar. SEBs privatekonom Jens Magnusson säger till Expressen att SEBs princip är fem gånger årsinkomsten. Swedbank har samma princip, medan Nordea vill att man ska kunna klara en betydligt högre ränta än i dag och en amorteringstakt motsvarande att hela lånet ska vara återbetalt på 50 år.

Möjligen kan man replikera med att det knappast är någon mänsklig rättighet att bo i Stockholms innerstad, och att det naturligtvis är sunt att minska sin egen riskkalkyl och sänka hushållens skuldkvot genom amortering (särskilt i tider av historiskt låg ränta). Men det ställer naturligtvis till det extra med tanke på den snabba urbaniseringstakten. Stockholm ÄR Sveriges tillväxtmotor, även om det händer mycket ute i landet också så klart. Och kan inte människor flytta dit jobben finns ger det negativa effekter på samhällsekonomin både på lång och kort sikt. Det är faktiskt helt orimligt att det är bristen på bostäder som ska hindra människor att arbeta, studera och förändra sina liv.

Räkneexempel
(publicerade i Expressen, siffror från Svensk Mäklarstatistik)

En etta på 35 kvadratmeter i Stockholms innerstad kostar 3 490 000 kronor (snittpris 99 761 kronor per kvadratmeter).
FI:s bolånetak tvingar dig till en kontantinsats på 15 procent, 523 500 kronor.
Maximalt lånebelopp är 2 966 500 kronor, för att få låna så mycket i SEB eller Swedbank måste du tjäna 49 000 kronor/månad.
En tvåa på 55 kvadratmeter i Stockholms innerstad kostar 4 750 000 kronor (snittpris 86 441 kronor per kvadratmeter).
FI:s bolånetak tvingar dig till en kontantinsats på 712 500 kronor.
Maximalt lånebelopp är 4 037 500 kronor, ni måste då tjäna 67 000 kronor/månad tillsammans.
En trea på 70 kvadratmeter i Stockholms innerstad kostar 5 660 000 kronor (snittpris 80 916 kronor per kvadratmeter).
FI:s bolånetak tvingar dig till en kontantinsats på 849 000 kronor.
Maximalt lånebelopp är 4 811 000 kronor, ni måste då tjäna 80 000 kronor/månad tillsammans.

Källa: Svensk Mäklarstatistik

…och så här mycket ska ut ur plånboken per månad med amorteringskravet:
(Källa: Expressen)

Enligt amorteringskravet måste du amortera 2 procent av hela lånebeloppet de nio första åren (när du kommit ned till 70 procents belåningsgrad gäller 1 procent).
Tvångsamorteringen kostar dig för ettan 4 944 kronor i månaden, för tvåan 6 729 kronor och för trean 8 018 kronor.
Med dagens räntenivåer och ditt stora lån bör du (som sämst) kunna få snitträntan på ett bolån med tre månaders bindningstid: 1,55 procent.
Lånet kostar dig för ettan 2 680 kronor i månaden, för tvåan 3 650 kronor och för trean 4 350 kronor– samtliga summor efter maximalt ränteavdrag.
Vi har antagit att månadsavgiften är 2 500, 3 250 respektive 4 000 kronor i månaden.
Totalt blir det 10 124 kronor för ettan, 13 629 för tvåan och 16 368 för trean.

Vill du läsa mer?
http://www.expressen.se/dinapengar/bostad/sa-tuffa-ar-kraven-for-att-kop...
http://fof.se/tidning/2014/10/artikel/du-har-hogre-lon-du-tror

Josefine Uppling
Analys- och kommunikationschef