Dolda fel-försäkring och friskrivning

Dolda fel-försäkring 

Den vanligast förekommande typen av tvist i samband med en bostadsaffär är att köparen gör gällande att bostaden är behäftad med fel i något avseende. Köparen kan i dessa fall framställa krav om att säljaren ska utge ett prisavdrag som ekonomisk kompensation. För att minimera risken för säljaren att efter överlåtelse drabbas av ekonomiska krav på grund av fel i bostaden har olika slags försäkringslösningar vuxit fram.

Den vanligaste typen av dolda fel-försäkring är en så kallad säljaransvarsförsäkring – vilken innebär att säljaren försäkrar sitt lagstadgade ekonomiska ansvar för dolda fel. En säljaransvarsförsäkring ska tecknas av säljaren senast vid tillträdesdagen, och förutsätter i många fall att en förbesiktning av bostaden är utförd. Krav på besiktning och tidpunkt för tecknande av försäkring kan dock variera beroende på försäkringsalternativ. För mäklaren kvarstår skyldigheten att skriftligen upplysa en köpare om dennes undersökningsplikt, även om en förbesiktning är utförd. Mäklaren ska även upplysa om hur försäkringen kan påverka det köprättsliga ansvaret mellan parterna, och på så sätt undvika oklarheter vid framtida tvist.

Vilka skyldigheter har försäkringsbolaget gentemot säljaren respektive köparen?

Genom tecknande av en dolda fel-försäkring förbinder sig försäkringsbolaget att inom ramen för försäkringsvillkoren företräda säljaren som juridiskt ombud och bedöma ansvarsfrågan när tvist om ett dolt fel uppstår. Försäkringsbolaget åtar sig vidare att för säljarens räkning utge ekonomisk kompensation till köparen av bostaden för det fall ersättningsskyldighet föreligger. Tanken är således att säljaren ska erhålla såväl juridisk som ekonomisk hjälp, samtidigt som försäkringen säkerställer köparens eventuella rätt till ersättning. Köparens rätt till ersättning från försäkringen förutsätter emellertid att köparen är berättigad till kompensation enligt de krav som lagstiftningen uppställer, vilket innebär att en köpare inte hamnar i ett bättre juridiskt utgångsläge för att säljaren har tecknat en dolda fel-försäkring, vilket annars är ett vanligt missförstånd hur en dolda fel-försäkring fungerar.

Inför tecknande av försäkring är det av betydelse att granska och uppmärksamma de undantag som framgår av försäkringsvillkoren. Sådana undantag kan exempelvis vara elinstallationer, vitvaror, avlopp, fel belägna utomhus, etc. När ett undantag föreligger har säljaren ingen möjlighet att ta försäkringen i anspråk, utan står i stället helt utan försäkringsskydd om dolda fel upptäcks i de delar som omfattas av undantagen. I dessa fall får parterna lösa tvisten sinsemellan, utan försäkringsbolagets medverkan.

Dolda fel-försäkring och friskrivning 

Efter överenskommelse mellan parterna kan en generell friskrivningsklausul skrivas in i överlåtelseavtalet vilket innebär att säljaren befrias från ansvar för dolda fel i köpeobjektet. En sådan friskrivningsklausul kan emellertid potentiellt påverka marknadsvärdet av objektet som ska överlåtas, detta då köparen kan behöva ta höjd för utgifter som denne annars eventuellt kunnat erhålla prisavdrag för. Viktigt att ha i åtanke är att en generell friskrivning av säljarens felansvar i köpeavtalet medför att en dolda fel-försäkring blir helt utan verkan, eftersom säljaren är fri från ansvar på avtalsrättslig grund. Det är således inte någon mening med att teckna en dolda fel-försäkring när säljaren samtidigt är friskriven från ansvar enligt köpeavtalet, eftersom försäkringen inte kommer att kunna användas.

Det är möjligt att kombinera en dolda fel-försäkring med en friskrivningsklausul förutsatt att friskrivningen endast avser sådant som inte omfattas av försäkringen. Vid upprättandet av en sådan klausul ställs stora krav på vetskap och kunskap om vad som enligt försäkringsvillkoren undantas från försäkringen. De mäklare som tar på sig att medverka till sådana klausuler uppmanas att iaktta stor försiktighet och konsultera Mäklarsamfundets jurister för att i möjligaste mån säkerställa att det blir rätt.

Säljaren bör i dessa fall göras medveten om vilka fel som kan komma att drabba dennes felansvar, och sedermera dolda fel-försäkringen. Genom denna kombination har säljaren ett försäkringsskydd mot framtida anspråk samtidigt som köparens möjlighet till ersättning för dolda fel inte inskränks fullt ut.

Önskar ni mäklare mer information om vad som gäller kring fel i ett objekt ni förmedlat eller friskrivning är ni välkomna att kontakta oss på juridikavdelningen!

Oskar Bergstedt
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet