Mäklarens ansvar för utformningen av avtalsvillkor

Mäklarsamfundet har för samtliga mäklarsystem tillhandahållit s.k. branschgemensamma överlåtelseavtal och köpekontrakt. Dessa revideras löpande och justeras vid behov på grund av lagändringar eller önskemål av en särskild samrådsgrupp bestående av jurister från Mäklarsamfundet Svensk Fastighetsförmedling och Fastighetsbyrån. Vad som dock är viktigt att komma ihåg, är att ni alltid har ett ansvar (grundat i 21 § FML) att de avtal som ni upprättar är såväl korrekta som relevanta utifrån just den aktuella affären. Det går alltså inte att försvara en skrivning med att den ingår i det s.k. branschgemensamma kontraktet och kanske i sig är korrekt – är den inte anpassad för just den här aktuella affären kan den ändå anses bristfällig.

Den här frågan ställdes nyligen på sin spets. Själva omständigheten som varningen grundades i ska utvecklas något, men framförallt vill vi kommunicera själva ståndpunkten från beslutet; nämligen att ni har ett ansvar att säkerställa att alla avtal ni medverkar till – vare sig det är köpehandlingar eller tilläggsavtal – alltid är såväl korrekta som relevanta utifrån de aktuella parterna till den aktuella affären. 

I ärendet var det fråga om en överlåtelse av en nyproducerad bostadsrätt; där säljaren hade tecknat upplåtelseavtal och tillträtt men ej flyttat in i bostaden innan han sålde den vidare. I det branschgemensamma överlåtelseavtalet, vilket användes i affären, framgår i paragrafen om bostadsrättens skick, att den överlåts i befintligt skick och att detta avgörs med utgångspunkt i förhållandena på avtalsdagen.

FMI anser att formuleringen om befintligt innebär en form av friskrivning från säljarens sida. Denna vägs i de flesta fall upp av att säljaren har en skyldighet att upplysa om omständigheter han känner till om bostaden och som kan vara av värde för köparen att få reda på. Om säljaren (eller dennes företrädare, om man t.ex. har med ett dödsbo eller en god man att göra) inte bott i bostaden följer enligt FMI att säljaren då inte kan förväntas lämna den typen av upplysningar köparen annars har att förvänta sig. ”Friskrivningen” som formuleringen om befintligt skick då innebär vägs då inte, enligt FMI, upp i ett fall som det aktuella. Istället blir det fråga om en slags snedfördelning, till nackdel för köparen, och mäklaren varnades för att ha åsidosatt sin omsorgsplikt mot köparen genom att inte anpassa avtalet i och med detta. 

Beslutet överklagades men förvaltningsrätten gav FMI rätt, varför vi har anledning tro att detta är vad som kommer att gälla även nästa gång en liknande situation ska bedömas av inspektionen.

Det ska sägas att Mäklarsamfundet i vissa i alla delar har en annan uppfattning än den FMI, och  förvaltningsrätten redovisat i ärendet, men behöver närmare analysera rättsläget. 

Tills vidare råder vi dig dock generellt vara observant på att det avtalsdokument ni tillhandahåller återspeglar den aktuella överlåtelsen och är tillämpbart  och balanserat mellan parterna. Om  någon av parterna har önskemål om att villkor som innebär en avvikelse från sådan normal balans, exempelvis om säljaren vill friskriva sig, bör du alltid uppmärksamma den andra parten på detta och informera om vad det leder till. 

Förmedlar du en överlåtelse där omständigheterna är desamma som i den nu prövade förmedlingen, bör du kontakta oss på juristavdelningen för råd.
 
Louise Åhl Rosell
Bitr. förbundsjurist