Betydelsen av att bostadsrätter säljs i befintligt skick – uppdatering i vårt branschgemensamma överlåtelseavtal

Eftersom bostadsrätter klassificeras som lös egendom är det Köplagen (1990:931) som är den bakomliggande lagen när man talar om t.ex. felansvar för dolda fel i bostadsrätter. Dess 17 § beskriver utgångspunkten för hur en vara (i vårt fall en bostadsrätt) ska bedömas i efterhand; kort sagt ska den överensstämma med parternas avtal och köparens, befogade, förväntningar. 

I 19 § kommer dock beskrivningen av hur bedömningen ska göras om varan har sålts i befintligt skick, särskilt är i det här sammanhanget paragrafens tredje punkt avgörande. Av den följer nämligen att om bostadsrätten har sålts i befintligt skick är det inte tillräckligt att den avviker från vad som avtalats eller vad köparen förväntat sig; den måste vara i väsentligt sämre skick för att köparen i efterhand ska nå framgång med en reklamation mot säljaren på grund av ett påstått fel i bostadsrätten.

För ganska precis ett år sedan, i oktober 2019, prövades en köpares reklamation hela vägen upp till Högsta domstolen (dom NJA 2019 s. 807). Köparen hade köpt en bostadsrätt för 7 500 000 kronor. Efter tillträdet anlitade köparen besiktningsföretag för att undersöka badrummet närmre; det konstaterades då att där fanns brister. Badrummet revs ner, fler brister konstaterades, och ett nytt uppfördes. Köparen reklamerade gentemot säljaren och krävde ersättning motsvarande kostnaden för rivning och uppförande av nytt badrum; säljaren emotsatte sig detta och framförde just att bostaden ifråga hade sålts i befintligt skick och, trots bristerna, inte varit i väsentligt sämre skick än vad köparen kunnat förutsätta. 

Högsta domstolen konstaterar inledningsvis att det är en form av friskrivning att sälja en vara i befintligt skick. Trots sådan ansvarar säljaren emellertid, bland annat, om varan är i väsentligt sämre skick än vad köparen haft fog att förutsätta. Väsentlighetsbedömningen kan i första hand göras genom att se förhållandet mellan varans pris minskat med utgifterna för att avhjälpa bristen.  Ju mindre den skillnaden är, desto större tyngd måste övriga omständigheter för att det ska kunna vara fråga om ett väsentligt sämre skick än vad köparen kunnat förutsätta – i annat fall är den kort sagt inte felaktig i köplagens mening. Med det sagt följer att ju dyrare bostad; desto större måste åtgärdskostnaden vara för att enbart prisskillnaden ska innebära en väsentlighet. 

Det är alltså inte enkelt, snarare kan man förstå rättsfallet som att det framöver kommer att vara väldigt svårt, för en köpare att nå framgång mot säljare ifråga om fel i bostadsrätter. 

Detta är såklart något som kan ha stor betydelse för en köpare när de väljer att köpa en viss bostadsrätt och för visst pris – vilket i sin tur ställer krav på er att informera köpare om detta på ett bra sätt. Detta mäklarperspektiv prövades nyligen av FRN; i beslutet (132/19) ansågs mäklaren agerat oaktsamt genom att inte ha förklarat betydelsen av klausulen om befintligt skick för en köpare (köparen blev istället varse detta i samband med att köparen inte fick framgång i sin reklamation mot säljaren; vilket föranledde köparens anmälan till FRN). FRN uttalade i samma beslut att det kan vara svårt för mäklare både att förklara betydelsen på ett bra sätt och att säkerställa att informationen verkligen nått fram; varför det vore önskvärt att informationen tillhandahölls av branschen. 

Med anledning av detta har vi nyligen uppdaterat formuleringen i § om bostadsrättens skick i våra överlåtelseavtal. Vi har också uppdaterat innehållet i Informationen om köparens undersökningsplikt, för att tydliga beskriva just betydelsen av att bostadsrätten säljs i befintligt skick.

Vår förhoppning är därför att ni ska ha bättre möjligheter att göra köpare medvetna om detta. Vi är medvetna om att det ser olika ut där ute huruvida ni infogar information om undersökningsplikt i objektsbeskrivningarna, om det istället är separata dokument, samt hur formuleringarna ser ut. Det är såklart helt i sin ordning; § i överlåtelseavtalet hänvisar inte till ett visst dokument eller ett dokument med viss titel. Det viktiga är kort sagt att just betydelsen av att en bostadsrätt säljs i befintligt skick finns med i informationen ni lämnar till bostadsrättsköpare före deras köp. 

Louise Åhl Rosell
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet