Måste man verkligen informera om allt?

En fastighetsmäklare meddelades en varning av FMI för att han inte hade upplyst köparna av en lägenhet om att denna hade totalrenoverats 2012, information som han hade erhållit från säljarna i den s. k. frågelistan. I objektsbeskrivningen angavs endast att fastigheten hade genomgått stambyte 2013/14. Dock var det så att just den här lägenheten hade undantagits från det stambytet. Förvaltningsrätten avslog mäklarens överklagande och mäklaren överklagade vidare till Kammarrätten i Göteborg. Kammarrätten ansåg visserligen att det har varit en brist att mäklaren inte informerat köparna om totalrenoveringen 2012 men man bedömde att underlåtenheten fick anses vara en ringa förseelse som inte medförde någon påföljd.

Omständigheterna i målet 

Ur årsredovisningen kunde utläsas att fastigheten hade genomgått ett stambyte 2013-2014. Denna uppgift togs in i objektsbeskrivningen. Dock hade säljarna ingått ett avtal med bostadsrättsföreningen om att stambytet inte skulle omfatta deras lägenhet. Information om detta lämnades inte till fastighetsmäklaren. Vidare hade fastighetsmäklaren uppmanat säljarna att lämna information om bostaden i en så kallad frågelista vilket de gjorde och uppgav däri bland annat att badrummet hade renoverats 2012. Fastighetsmäklaren tog emellertid inte in i den uppgiften i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterade i sitt beslut att uppgiften om att badrummet hade renoverats 2012 var väsentlig information som mäklaren borde ha upplyst köparna om. Genom att underlåta detta befanns han ha agerat i strid med sin omsorgsplikt och upplysningsskyldighet och fastighetsmäklaren varnades därför. 

Förvaltningsrätten 

Beslutet överklagades till Förvaltningsrätten i Karlstad som intressant nog motiverade sitt slut annorlunda än vad inspektionen gjorde. Förvaltningsrätten ansåg nämligen att fastighetsmäklaren, mot bakgrund av att han hade fått två olika besked om tidpunkten för stambyte och/eller renovering, haft anledning att ifrågasätta att stambyte skett över huvud taget. Det förhållandet att säljaren godkänt objektsbeskrivningen innan den lades ut till marknadsföring utgjorde, enligt förvaltningsrätten, inte tillräckliga skäl för fastighetsmäklaren att kunna förlita sig helt på uppgifterna från bostadsrättsföreningen. Med anledning av dessa motstridiga uppgifter borde fastighetsmäklaren, i vart fall, ha upplyst potentiella köpare om att det fanns motstridiga uppgifter om stambytet, tyckte förvaltningsrätten och avslog överklagandet. 

Kammarrätten 

Fastighetsmäklaren, som av förklarliga skäl inte var beredd att nöja sig med vad förvaltningsrätten hade att säga, överklagade domen till nästa instans, Kammarrätten i Göteborg. Det skulle visa sig vara en fruktbar strategi för fastighetsmäklaren eftersom domstolen biföll överklagandet och upphävde underinstansernas avgöranden.

Kammarrätten inledde med att rama in processen till att avse huruvida fastighetsmäklarenagerade i strid med sin omsorgs- och upplysningsskyldighet genom att inte informera köparna om att lägenheten hade totalrenoverats 2012. Domstolen ansåg det utgöra en brist att fastighetsmäklaren inte lämnade uppgiften att lägenheten hade totalrenoverats 2012 till köparna. Den uppgiften var dock, sedd för sig själv, inte ägnad att påverka lägenhetens värde i negativ riktning, ansåg kammarrätten. Inte heller bedömdes uppgiften i kombination med uppgiften om stambytet 2013/2014 skulle ha gett en köpare anledning att misstänka att lägenheten hade undantagits från stambytet. Därför befanns fastighetsmäklarens underlåtenhet att lämna uppgiften att lägenheten hade totalrenoverats 2012 till köparna vara en sådan ringa förseelse som inte ska föranleda någon påföljd.

Avslutande kommentarer 

Juristerna på Mäklarsamfundet får dagligdags frågor som rör huruvida det föreligger en skyldighet för fastighetsmäklare att informera om en viss omständighet. Det handlar ofta om information som kan medföra en för säljaren mindre fördelaktig ekonomisk utgång. Frågan besvaras generellt sett jakande. Det ska därför nämnas att kammarrättens dom ingalunda medför att fastighetsmäklare i fortsättningen rekommenderas att låta bli att vidarebefordra information som den har till tilltänkta köpare. Tvärtom! En god ordning är att även i fortsättningen vara transparent i sitt informationsflöde till såväl spekulanter som den slutlige köparen. Hur ska då fastighetsmäklare paketera och vidarebefordra information som hen har tillgänglig och som kan leda till en lägre köpeskilling exempelvis? Det är här som hantverket fastighetsmäkleri kommer in och det är min övertygelse om att fastighetsmäklare är väl skickade att hantera denna fråga. Klart är att transparens är den väg som rekommenderas.

Diego Ortíz del Gaiso
Förbundsjurist Mäklarsamfundet