Hur mycket ska köparen informeras om…?

<< Tillbaka till nyhetsbrev

En viktig åtskillnad först och främst är att rent personliga omständigheter kopplade till säljaren normalt ligger utanför vad en spekulant eller köpare har rätt att få reda på. Om anledningen till försäljningen exempelvis är att säljaren förlorat sitt arbete eller går igenom en separation är detta inget köparen har rätt att få veta; inte heller är det omständigheter som kan tänkas påverka köparens beslut huruvida han vill köpa bostaden eller ej.

Upplysningsskyldigheten vi pratar om nu, handlar i korthet om uppgifter som kan vara av betydelse. Skyldigheten hänger samman med att köparen ska kunna fatta ett så kallat välgrundat affärsbeslut. När köparen bestämmer sig för att köpa och för att köpa till ett visst pris, så ska det beslutet vara fattat på ett ordentligt underlag. En omständighet som hade kunnat inverka på köparens vilja att överhuvudtaget köpa objektet, eller i vart fall till det priset, ska inte efter köpet uppkomma som en överraskning. Särskilt inte om det vid samma tillfälle kommer fram att mäklaren redan tidigare hade information om omständigheten ifråga. Det bäddar för problem; ur såväl disciplinära som skadeståndsrättsliga perspektiv. 

Skyldigheten att informera är inte begränsad till sådana omständigheter som kan antas utgöra fel, snarare begränsas den av god fastighetsmäklarsed. En god måttstock kan vara att försöka sätta sig in i köparens situation; om omständigheten som du fått information om skulle komma fram för köparen på annat sätt i efterhand, hade det lett till en köpare som känt sig vilseledd eller förd bakom ljuset? Det finns inte heller någon begränsning gällande att det gått en viss tid sedan en omständighet var aktuell, eller att objektet sålts däremellan. 

Informationen ska lämnas utan värdering; det är upp till köparen att bedöma den och avgöra hur den påverkar viljan att köpa objektet. Finns otydlig information eller går uppgifter från olika håll emot varandra, ska köparen få tillgång till samtlig information och själv avgöra betydelsen av den. 

Från de senaste av FMI:s avgöranden finns två exempel vi kan använda som ledning.

I det ena av fallen rörde informationen en pågående tvist mellan säljarna och grannen angående säljarnas pool- och altanbygge och skador som grannen menade hade uppstått i hans fastighet. Det stod klart, även för mäklaren, att ingen risk fanns från kommunens sida gällande rivningsföreläggande eller annat. Emellertid hade grannen inte grävt ner stridsyxan utan tvärtom varit tydlig med att han hade för avsikt att fortsatt driva saken mot säljarna personligen. Trots att det inte förelåg någon ”fara” för själva fastigheten, eller att något krav i dagsläget skulle riktas om mot de nya ägarna, ansåg inspektionen att själva tvisten var en sådan omständighet som köparna hade rätt att få reda på inför köpet. I fallet meddelades mäklaren en varning på grund av att hon inte informerat köparna om detta.

I det andra av fallen rörde omständigheten påkoppling till och avgifter för vattenanslutning till en av två fastigheter som såldes gemensamt. Det hade felaktigt angetts i objektsbeskrivningen att båda fastigheterna var anslutna till kommunalt vatten, samt i kontraktet angetts att samtliga avgifter var erlagda. Kommunen hade emellertid via mail till en av mäklarens kollegor upplyst om att detta bara gällde den ena av de två fastigheterna och att det därmed krävdes ytterligare betalning avseende den andra. Emellertid var det inte visat att mäklaren själv nåtts av informationen före köpet – och mäklaren själv menade att så inte var fallet. Därmed meddelades ingen påföljd på grund av detta; men omständigheten som sådan ansågs vara en sådan omständighet mäklaren var skyldig att upplysa om, om hon faktiskt hade haft informationen. 

Sammanfattningsvis bör du ta med dig följande. Upplys tidigt säljaren om att du har en lagstadgad skyldighet att lämna uppgifter till köparen och att denna skyldighet är relativt omfattande vad gäller vilka omständigheter som kan omfattas. Informera också om att det gäller för uppgifter som du får av säljaren, som du på egen hand vet om av någon anledning, eller som du får av någon annan. Tänk på att det är av värde även för säljaren att vilja undvika att omständigheten kommer fram vid ett senare tillfälle och kanske i efterhand leder till skadeståndskrav eller till och med krav på hävning av avtalet. 

Louise Åhl Rosell
Bitr. förbundsjurist