Nyhet Juridik 7 mars 2024

Besiktning- och åtgärdsvillkor – hur ska mäklaren tänka?

Besiktning av bostaden är ett viktigt moment i försäljningsprocessen som kräver olika former av hantering från mäklarens sida. Om fel i bostaden upptäcks vid besiktningen kan villkor om ett åtagande från säljarens sida bli aktuellt. Hur ska en mäklare tänka vid utformandet av besiktning- och åtgärdsvillkor och vilka fallgropar finns det?

Besiktningsvillkor

Ändamålet med en besiktning är att köparen i samband med en överlåtelse av en bostad ska kunna bilda sig en uppfattning om objektets fysiska skick, samt bedöma riskerna ur ett byggnadstekniskt samt ekonomiskt perspektiv. Som redan bekant ska mäklaren verka för att köparen låter utföra sin lagstadgade undersökningsplikt före köpet, varför mäklaren ska dokumentera parternas eventuella önskemål om besiktning.

Om en besiktning inte är möjlig att genomföra innan köpet bör ett besiktningsvillkor finnas med i köpeavtalet. Branschgemensamma s.k. öppna besiktningsvillkor finns sedan tidigare för att reglera köparens möjlighet till att begära köpets återgång. Genom besiktningsvillkoret har köparen rätt att inom en viss överenskommen tid låta besiktiga objektet och sedermera frånträda avtalet om så önskas. Besiktningsvillkoret ska innehålla en skälig tidsfrist för köparen att beställa besiktningen, ta del besiktningsprotokollet, fundera över förvärvet och därefter begära återgång av köpet. Mäklaren ska således avråda parterna från en för kort tidsfrist som begränsar köparens möjlighet till att utföra ovanstående åtgärder.

Mäklarsamfundets jurister mottar emellanåt frågor om det öppna besiktningsvillkoret kan skrivas om till ett s.k. begränsat besiktningsvillkor. Ett begränsat besiktningsvillkor innebär att köparens rätt att begära köpets återgång är beroende av en särskild förutsättning, exempelvis om vissa särskilda fel uppdagas eller fel där åtgärdskostnaden uppgår till ett bestämt belopp. Även om parterna är överens med varandra om vad det begränsade besiktningsvillkoret ska innehålla är vårt råd att mäklaren ändå iakttar stor försiktighet vid upprättande av sådant villkor. Villkor som medger utrymme för olika former av tolkning ökar risken för att meningsskiljaktigheter om avtalsinnehållet uppstår i efterhand. Genom att upprätta ett villkor som ger utrymme för tolkning riskerar säljare och köpare att hamna i tvist med varandra.

Åtgärdsvillkor

När ett fel i bostaden väl har konstaterats uppkommer en mängd frågor kring hur mäklaren bör utforma köpeavtalet. Om säljaren åtar sig att på egen bekostad åtgärda ett fel i bostaden är det viktigt att skriftligen dokumentera överenskommelsen mellan parterna. Frågan uppstår hur en sådan överenskommelse kan utformas på bästa möjliga sätt. Nedan följer ett antal råd som förhoppningsvis är till hjälp.

Villkoret ska noggrant ange vilket fel som omfattas av säljarens åtagande och en relevant närmare beskrivning av vad som krävs för att åtagandet ska anses vara uppfyllt. Försök att undvika en alltför allmänhållen beskrivning. Om oklarhet uppstår kring vilken exakt åtgärd säljaren ska utföra kan mäklaren råda parterna att inhämta en offert. En offert är ett bra alternativ, eftersom den sätter ramen för säljarens åtagande och vad kostnaden uppgår till.
Åtgärdsvillkoret ska innehålla en tidsangivelse för när åtgärden ska vara slutförd, och vad följden blir om säljaren inte fullföljer sitt åtagande inom den avtalade tiden. Vår rekommendation är att åtgärd, om möjligt, sker innan tillträde. Om åtgärden inte kan ske innan tillträde måste parterna vara överens om vad detta får för konsekvenser. Förslagsvis kan deponering av medel bli aktuellt (vanligen motsvarande åtgärdskostnad) på ett låst konto till dess att åtgärderna är utförda. Genom att deponera medel har köparen en säkerhet om säljaren inte skulle fullfölja sitt åtagande efter tillträdet.
Vem som ska bedöma om felet är avhjälpt i händelse av tvist mellan parterna. I stället för att behöva vända sig till domstol kan parterna redan i villkoret förbinda sig att acceptera en oberoende fackman/besiktningstekniker bedömning av huruvida felet är avhjälpt enligt vad som följer av avtalet.

Givet svårigheterna som följer i att utforma ett tydligt villkor som inte riskerar orsaka tvist bör mäklaren och parterna fundera över andra alternativ. Genom att helt enkelt sätta ned köpeskillingen med ett bestämt belopp erhåller köparen en ekonomisk kompensation och kan på egen hand avhjälpa felet efter tillträdet.