Varning från FMI pga. otydligt utformad besiktningsklausul

Köpekontraktet innehöll följande klausul om fastighetens skick:

Fastigheten överlåtes i det skick den är på köpekontraktsdagen om inte annat överenskommits. Säljaren har lämnat uppgifter om fastigheten i bilagd frågelista.
Köpare och säljare är informerade om sin undersöknings- respektive upplysningsplikt.

Köparen förbehåller sig rätten att snarast låta sakkunnig besiktningsman kontrollera fastigheten dock senast 1 juli 2014. Skulle besiktningen utvisa att fastigheten belastas med fel eller brister äger köparen rätt att begära att säljaren åtgärdar detta senast 2 veckor före tillträdesdagen alternativt lämnar skälig ersättning till köparna som parterna kan enas om. Skulle säljaren inte åtgärda bristerna eller felen, eller lämna ersättning, kan köpet hävas av endera part och erlagd handpenning ska därvid återbetalas. Besiktningskostnaden betalas av köparna.

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att köpare och säljare träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen samt, om inte annat avtalats, hjälpa parterna att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas. Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och verka för att båda parter har förstått villkoren. Mäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor och andra villkor utformas på ett sådant sätt att tvister om dess tolkning undviks.

Mäklaren har i detta fall medverkat till ett återgångsvillkor i form av en besiktningsklausul. Klausulen gav köparna rätt att låta en sakkunnig besiktningsman kontrollera fastigheten senast den 1 juli 2014. Skulle denna besiktning visa att fastigheten belastades med några fel eller brister hade köparna rätt att begära att säljaren skulle åtgärda detta senast två veckor före tillträdet (som var i augusti 2014). Det fanns dock ingen tidsgräns för när köparna senast skulle göra gällande att det fanns fel eller brister och inte heller på vilket sätt köparna skulle begära att säljaren åtgärdade dessa. Enligt besiktningsklausulen var alternativet till att säljaren åtgärdade felen eller bristerna att parterna kom överens om en skälig ersättning som säljaren skulle betala till köparna. Det framgick dock inte hur denna skäliga ersättning skulle beräknas om parterna inte kunde komma överens.

Besiktningsklausulen angav vidare att om säljaren inte åtgärdade bristerna eller fel, eller lämnade ersättning, kunde köpet hävas av endera parten. FMI tolkar detta som att parterna kunde begära en återgång av köpet och att handpenningen då skulle återbetalas till köparna. Det framgick dock inte av klausulen på vilket sätt en begäran om hävning skulle göras, till vem eller inom vilken tid. Enligt mäklarens egna uppgifter skulle köparnas begäran om åtgärder göras senast den 1 juli 2014, men enligt besiktningsklausulen var detta den sista dagen för genomförandet av besiktningen. Det var enligt mäklaren parterna som skulle avgöra om fel eller brister var åtgärdade. Om de inte kunde komma överens var det besiktningsmannen som skulle avgöra detta. Det var parterna som i första hand skulle enas om vad som var skälig ersättning. Det av mäklaren angivna alternativet, att priset för åtgärderna skulle inhämtas från en fackman som utgångspunkt för parternas överenskommelse, framgår inte av besiktningsklausulen. Om parterna inte kunde enas skulle den uppkomna tvisten lösas genom ombud eller domstolsförfarande, vilket inte heller framgår av besiktningsklausulen.

FMI hänvisar till sitt tidigare uttalande att det enligt myndigheten är ett grundläggande krav att tidsfrister och anvisningar för en part om hur och till vem eventuella meddelanden ska lämnas tydligt framgår. FMI anför att det strider mot god fastighetsmäklarsed att en mäklare medverkar till sådana otydliga och ofullständiga villkor som medför att parterna är hänvisade till en domstolsprövning för att avgöra väsentliga frågor om avtalets giltighet. Det har ålegat mäklaren att verka för att återgångsvillkoret utformades så att en onödig tvist om dess tolkning inte skulle uppstå. Att mäklaren har anfört att parterna var överens om klausulens utformning, och att ingen besiktning utfördes, fritar inte mäklaren från ansvaret. FMI finner därför att det finns grund att meddela mäklaren en varning.

Johanna Stampe
Förbundsjurist