Ett intressant fall om mäklares skyldighet att kontrollera bygglov

Omständigheterna i målet är följande:

Mäklaren fick i uppdrag att förmedla en bostadsrätt. I förevarande fall var bostadsrätten en så kallad ”källarlägenhet” som alltså i sin helhet befann sig under markplan. Bostadsrätten hade förvärvats som en bostadsrättslokal flera år tidigare av säljarna, som sedan hade byggt om bostadsrätten för att anpassa den för boende. Några år efter försäljningen till nuvarande köpare visade det sig att bostadsrätten saknade bygglov att byggas om till bostad. Detta innebar i praktiken att bostadsrätten inte fick nyttjas som bostad, inte heller var det möjligt att erhålla bygglov i efterhand.

Fastighetsmäklarinspektionen menade att Mäklaren åsidosatt sina skyldigheter genom att underlåta att kontrollera huruvida bygglov fanns.

Av fastighetsmäklarlagen framgår att Mäklarens självständiga kontrollskyldighet, vid förmedling av bostadsrätter, är begränsad till att kontrollera att rätt personer förfogar över bostadsrätten och huruvida den är pantsatt. Något lagstöd för att Mäklaren har en skyldighet att kontrollera eventuella bygglov finns således inte. Däremot har Mäklare en skyldighet att vidare eftersöka omständigheter som Mäklaren bort misstänka inte är korrekt, eller som det finns anledning från Mäklarens sida att ifrågasätta.

Inspektionen menade att förhållandet att bostadsrätten befann sig under mark, och att Mäklaren kände till att bostadsrätten tidigare nyttjats som lokal är tillräckliga skäl från en mäklares sida att kontrollera om huruvida bygglov finns.

Mäklaren gjorde å sin sida gällande att några skäl inte framkommit som borde föranlett denne att kontrollera eventuella bygglovs förekomst. Lägenheten hade nyttjats som en bostad under lång tid, och säljarna satt under ombyggnationen i bostadsrättsföreningens styrelse. Bygglov krävs ju för det mesta, och förhållandet att objektet var en källarlägenhet är inte någonting ovanligt.

Förvaltningsrätten gick på Inspektionens linje, och instämde i deras uppfattning att ovan angivna skäl är tillräckligt för att ålägga mäklare en utökad kontrollskyldighet. Kammarrätten meddelade efter överklagande av förvaltningsrättens dom att de inte beviljar prövningstillstånd.

Överinstansens inställning till att pröva frågan är förvånande, dels eftersom det inte föreligger någon lagstadgad skyldighet för mäklare att kontrollera bygglov, dels eftersom det enligt vår uppfattning rimligen, för att de ska finnas anledning att ifrågasätta en uppgift, måste vara fråga om omständigheter som avviker från det normala, eller i vart fall en konkret uppgift som antyder det motsatta. Bygglov krävs ju för i princip alla objekt och tillbyggnader, och omständigheten att det var fråga om en källarlägenhet kan inte betraktas som någonting som avviker från det normala.

Vilka rättsverkningar detta får för framtiden är svårt att sia om. Teoretiskt innebär detta att mäklare får ett vidare ansvar att kontrollera eventuella bygglovs förekomst vid förmedling av alla objekt som tidigare nyttjats som någonting annat, eller som är nyuppfört (till exempel en vindslägenhet).

Domen från kammarrätten har emellertid ej ännu vunnit laga kraft. Vår förhoppning är att Högsta Förvaltningsdomstolen meddelar prövningstillstånd i frågan och att vi kan i framtiden kan följa upp den här artikeln med en klarare bild av rättsläget.

Andreas Strandberg
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet