Byggplaner i vårsolen? Läs mer om bygglov för altaner och uteplatser här!

Kräver altanen bygglov?

För att avgöra om en altan kräver bygglov så spelar det roll hur altanen utformas, vart fastigheten är belägen och vad eventuell detaljplan för fastigheten säger. Därför ska först och främst nämnas att man i varje situation bör råda köpare och säljare att stämma av med bygglovsavdelningen i den kommun som fastigheten är belägen inom för att vara säker på vad som gäller i denna kommun och för just denna fastighet eller detta område. Men med det sagt så finns de några utgångspunkter att ta fasta på: 

Altanens utformning

Det som är mest avgörande för huruvida en altan kräver bygglov eller inte är dess höjd. Med höjd menas måttet mellan altanens golv och marken under altanen. Detta är viktigt eftersom en byggnad enligt plan- och bygglagen (2010:900)(PBL) definieras som en varaktig konstruktion som består av tak eller tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den. En altan som inte ligger direkt på marken kan således, utifrån plan- och bygglagen, ses som en byggnad eller tillbyggnad om höjden från altangolvet ner till marken gör så att altangolvet kan utgöra ett tak och utrymmet där under blir ett utrymme som människor kan uppehålla sig i. Kommuner gör ofta lite olika bedömning av hur hög en altan ska vara för att den ska utgöra en byggnad och uppta byggnadsarea men i regel kräver inte ett trädäck som ligger direkt på marken bygglov. Om altanen inte ligger direkt på marken och är högre än cirka 0,5 meter kan altanen, beroende på sin utformning, kräva bygglov. Altaner som är högre än 1,8 meter kräver i regel bygglov.  Om en altan bedöms utgöra en tillbyggnad eller nybyggnad så innebär det också i normalfallet att den tar från den totala byggrätt som finns på fastigheten. Detta gör att en altan som kräver bygglov, men som byggts utan bygglov, kan få inverkan på hur mycket byggrätt som finns kvar att nyttja på tomten. 

”Prickmark” och detaljplan

Många detaljplaner har områden som är markerade med prickar vilket ofta brukar benämnas ”prickmark” eller ”prickad mark”. Vad prickmarken betyder är olika beroende på vilka bestämmelser som är kopplade till markeringen i detaljplanen men ofta är syftet att byggnader eller byggnadsverk inte får placeras på det området. Om det i detaljplanen är prickad mark och det står till exempel ”byggnader får inte uppföras” eller ”marken får ej bebyggas” så kan det utgöra ett hinder mot att bygga en altan på den delen av fastigheten. Står det ”byggnader får inte uppföras” så ska i regel ett lågt trädäck vara tillåtet att uppföra utan bygglov eftersom det inte anses utgöra en byggnad eller tillbyggnad. Om det däremot står ”får ej bebyggas” behöver man gå tillbaka och se hur gammal detaljplanen är. Har detaljplanen antagits innan den nya plan- och bygglagen trädde i kraft kan man bygga en icke-bygglovspliktig altan på prickmarken, har detaljplanen däremot antagits efter 1 maj 2011 får en altan inte uppföras där. Detta då att bebygga fick en definition i nya plan- och bygglagen som innebar att både byggnadsverk och andra anläggningar, som exempelvis altaner, är att bebygga.  

Bygglovsbefriade altaner, så kallade ”Bolundare” 

För något år sen infördes ett nytt undantag från bygglovsplikten i PBL som skulle möjliggöra för fastighetsägare att i större utsträckning bygga altaner utan att behöva ansöka bygglov. Precis som sina föregångare ”Friggeboden” och ”Attefallshuset” så fick denna smeknamnet ”Bolundare” efter Per Bolund som vid lagändringen var bostadsminister. Lagändringen gav oss ytterligare regler att förhålla oss till i den redan ganska snåriga ”altan-djungeln”. Om altanen följer reglerna i 9 kap 4f § krävs inget bygglov och altanen kommer inte heller ta från den totala byggrätten som finns på tomten, man behöver i sådant fall inte heller ta hänsyn till eventuella planbestämmelser. För att en altan ska uppfylla kriterierna i 9 kap 4f § PBL och således inte kräva bygglov så ska:

1, altanen uppföras i anslutning till ett en- eller tvåbostadshus eller tillhörande komplementbostadshus. 
2, altanen ska vara inom 3,6 meter fån bostadshuset 
3, altanen inte vara högre än 1,8 meter 
4, altanen inte placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter
5, grannen ska lämna sitt medgivande för det fall altanen ska placeras närmare än 4,5 meter från tomtgränsen
6, altanen inte vara belägen inom bebyggelseområde som avses i 8 kap 13 § PBL (områden där kommunen beslutat att det finns historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden som ska bevaras). 

Plank, tak och insynsskydd

Om den altan man tänkt bygga eller har byggt inte kräver bygglov så kan det vara bra att tänka på att ett plank, tak eller insynsskydd vid uteplatsen kan göra det. Utgångspunkten är att alla murar och plank kräver bygglov. Så för att landa i om konstruktionen kan kräva bygglov behöver man se på dess utformning och placering. Saker som kan tala för att det anses utgöra ett plank och således kräver bygglov är om konstruktionen är lång, hög eller har en begränsad genomsiktlighet samt om den är placerad nära en tomtgräns eller på ett sätt som ger det ett avskärmande eller dominerande intryck, eller om den i övrigt har en stor omgivningspåverkan. Att gå igenom alla dessa kriterier skulle behöva ett större format än ett nyhetsbrev men det vi kan konstatera är att låga och genomsiktliga staket eller korta spaljeér som inte är byggda på ett sätt som begränsar insynen i regel inte kräver bygglov. 

Även för plank, insynsskydd och tak vid en uteplats finns undantag från krav på bygglov i 9 kap 4 § PBL som säger att man får, utan bygglov, uppföra en mur eller ett plank för anordna en skyddad uteplats inom 3,6 meter från bostadshuset, om muren eller planket inte är högre än 1,8 meter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter. Man kan även, utan att ansöka om bygglov, anordna ett skärmtak över en uteplats eller över en altan, balkong eller entré, om skärmtaket tillsammans med andra skärmtak som har anordnats på tomten med stöd av undantag från krav på bygglov inte täcker en större area än 15,0 kvadratmeter och inte placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter. Även för dessa undantag gäller regeln om att grannen kan godkänna närmare placering så som för ”bolundaren”. Mitt råd till er mäklare är att även för dessa byggnationer ta för vana att alltid hänvisa till bygglovsavdelningen i den kommun som fastigheter är belägen inom om köpare eller säljare har funderingar kring om det behövs bygglov eller inte. Detta eftersom det kan finnas lokala skillnader i bedömningen samt då detaljplan eller andra regler i PBL, eller annan lagstiftning, kan påverka vad som kräver bygglov. 

Altan och uteplats i bostadsrättsförening

Reglerna om undantag för så kallad ”bolundare” gäller för en- och tvåbostadshus eller komplementbostadshus, det innebär att en boende i ett flerbostadshus som vill bygga en liten altan utanför sin lägenhet inte kan dra nytta av de reglerna. Om en bostadsrättförening däremot utgörs av flera en-och tvåbostadshus eller parhus bör dock ändå undantaget kunna gälla för de byggnaderna.  I övrigt är det samma regler som gäller för altan eller uteplats på en fastighet som ägs av en bostadsrättsförening men i dessa situationer finns en viktig skillnad som ni som mäklare gärna får vara uppmärksamma på; utöver att det kan kräva bygglov så behövs i regel alltid bostadsrättsföreningens godkännande för att bygga något på marken som hör till föreningen. Eftersom det är förenat med en kostnad att ansöka om bygglov bör man därför alltid först stämma av med sin bostadsrättsförening innan man går vidare med att ansöka om bygglov, förutsatt att det är en konstruktion som kräver bygglov. 

Betydelsen i ett förmedlingsuppdrag

Vad som förhoppningsvis har framgått av redogörelsen ovan är att de enklaste konstruktionerna så som altaner, plank eller insynsskydd många gånger kan vara de allra svåraste att bedöma om de kräver bygglov eller inte. Detta bekräftas av att den högsta instansen för frågor om miljö och bebyggelse, Mark- och miljööverdomstolen, har en rad avgöranden avseende altaner och vad som till exempel bedöms vara plank, ett staket eller en spaljé. I dessa avgöranden går justitieråden i detalj in på hur många centimeter det är mellan plankorna eller vad som kan vara syftet med byggnationen för att landa i om byggnationen ska anses kräva bygglov eller inte. Mitt medskick till er är därmed att alltid hänvisa till kommunen vare sig det är säljare eller köpare som har frågor om en altan eller ett staket kan kräva bygglov. Detsamma gäller om en köpare har frågor om hur mycket byggrätt som finns kvar att nyttja på tomten eftersom till exempel en altan som upptar byggnadsarea kan få inverkan på hur mycket byggrätt som finns kvar att nyttja.  
 

Fanny Norsten
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet