Att förmedla en fastighet där det finns byggnader som saknar bygglov

Som mäklare är du skyldig att lämna de råd och upplysningar till säljare och tilltänkt köpare om fastigheten och andra förhållanden som du känner till och som kan ha betydelse för dem. Så känner du till att något på fastigheten uppförts olovligen ska du informera en köpare om detta, ur bevishänseende är det bra om du lämnat informationen skriftligen. Som mäklare ska du också verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar sådan information om fastigheten till köparen som kan vara av betydelse för denne. Här ingår bland annat uppgifter om bygglov och eventuell avsaknad därav. Om säljaren på förhand vet att det saknas bygglov för något på fastigheten bör uppgift om detta lämnas skriftligen till köparen, förslagsvis i frågelistan. Genom att uppgiften på så sätt dokumenteras, minskar risken för att frågan om bygglov orsakar tvist mellan parterna längre fram. 

Avsaknaden av bygglov kan ibland uppdagas efter att kontrakt skrivits eller efter att tillträdet har skett. I en sådan situation får du som mäklare vara tydlig med att du måste förhålla dig opartisk och inte kan avgöra vem som har rätt eller hjälpa någon part gentemot den andre. Som mäklare bör man dock informera köparen om att den ska reklamera eventuella fel skriftligen till sin säljare. Du kan även generellt förklara vad som kan utgöra fel och erbjuda dig att dokumentera eventuella överenskommelser mellan parterna. 

Mot bakgrund av ovan kan det vara bra att känna till följande. Om säljaren har angett i en frågelista eller motsvarande att det finns bygglov för allt på fastigheten och det senare visar sig att det inte stämmer så föreligger ett konkret faktiskt fel enligt jordabalken eftersom fastigheten avviker ifrån den information som säljaren lämnat. Även i det fall säljaren inte lämnat några särskilda uppgifter om detta ska en köpare som utgångspunkt kunna räkna med att bygglov beviljats för de byggnader och annat bygglovspliktigt som finns på fastigheten. Detta följer av en särbestämmelse i 11 kap 64 § PBL som ger säljaren en principiell upplysningsskyldighet beträffande olovliga åtgärder som har företagits på fastigheten. Även om han eller hon själv inte känner till att sådana åtgärder har förekommit, fritar detta inte säljaren från ansvar enligt paragrafen. Endast om köparen har eller borde ha kännedom om åtgärden kan säljaren gå fri från ansvar. Bestämmelsen hänvisar till 4 kap 12 § Jordabalken vilken kan ge köparen rätt till avdrag på köpeskillingen eller hävning.  

Det förekommer också att det talas om rådighetsfel i dessa sammanhang. Ett sådant fel kan föreligga om det före köpet finns ett för köparen okänt myndighetsbeslut som begränsar köparens rätt att förfoga eller ”råda” över fastigheten. Det räcker inte att det kan konstateras att det finns en olovlig byggnation på fastigheten för att det ska vara ett rådighetsfel. Kommunen behöver ha meddelat ett beslut om föreläggande före köpet eller att det före köpet stått klart att ett sådant beslut kommer att meddelas. 
Om det kan konstateras att det föreligger ett fel så kan köparen ha rätt till avdrag på köpeskillingen och eventuellt rätt till skadestånd. Om felet är av väsentlig betydelse kan köparen även ha rätt till hävning.  

Om parterna vill ha råd eller hjälp att bedöma vilken framgång de kan ha med eventuella krav bör man som mäklare hänvisa till att de får kontakta en jurist som kan bistå dem utan krav på opartiskhet. Du kan även råda dem att kontakta Mäklarsamfundets kundvägledare som kan redogöra för mäklarens roll och skyldigheter vid en uppkommen tvist mellan parterna.

Preskriptionstid och byggsanktioner

En olovlig åtgärd preskriberas efter tio år, med det menas att byggnadsnämnden i kommunen där fastigheten är belägen inte längre kan förelägga fastighetsägaren att riva byggnaden när tio år har passerat (det finns dock ett undantag och det är när en byggnad för bostadsändamål nyttjas för annat ändamål än bostad). Detta innebär dock inte att informationen om att byggnaden saknar bygglov blir oviktig för en köpare när tio år passerat. Informationen är av vikt eftersom det är en bedömningsfråga om byggnaden har preskriberats men också eftersom även en preskriberad byggnad kan ha inverkan på hur stor byggrätt som finns kvar att nyttja på tomten. Om något byggts utan bygglov så ska kommunen ta ut en byggsanktionsavgift av den som var ägare till fastigheten när överträdelsen begicks, den som begick överträdelsen eller den som fått fördel av överträdelsen. Möjligheten för kommunen att ta ut en byggsanktionsavgift preskriberas efter fem år. 

Fanny Norsten
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet