Fullmakter - vid köp eller försäljning av fastighet och bostadsrätt

Inom ramen för handlingsplikten ingår att hjälpa parter att upprätta en fullmakt om det behövs. Det händer att en köpare eller säljare har upprättat en fullmakt (fullmaktsgivare) och gett en person (fullmaktstagare) i uppdrag att genomföra köpet eller försäljningen åt fullmaktsgivaren.

En fullmakt kan utformas på flera olika sätt. Det kan vara en begränsad fullmakt som ger fullmaktstagaren rätt att utföra ett specifikt uppdrag för fullmaktsgivaren. Det kan också vara en obegränsad (generell) fullmakt som ger fullmaktstagaren rätt att handla i fullmaktsgivarens namn oavsett fråga och ärende. Fullmakten kan gälla under en viss angiven tidsperiod eller tills vidare. I det senare fallet gäller fullmakten som huvudregeln tills den återkallas. En fullmakt återkallas på samma sätt som den har lämnats. Har den lämnats skriftligen kan fullmaktsgivaren återkalla den genom att återta den fysiska handlingen.

Fullmakt vid köp eller försäljning av fastighet
Vid köp eller försäljning av en fastighet ska fullmakten vara skriftlig och tydligt ange vem som är fullmaktstagare och vilken fastighet det gäller genom angivande av fastighetsbeteckning. Det är således inte tillräckligt att fullmaktstagaren visar upp en generalfullmakt såvida inte nämnda uppgifter framgår. Fullmakten måste även vara i original. Om endast en kopia av fullmakten kan visas upp finns risk för att fullmaktsgivaren har återtagit fullmakten och att den därmed inte längre gäller.

Det finns inget formellt krav enligt lag på att fullmakten ska vara bevittnad. Det är dock lämpligt att fullmakten är bevittnad eftersom bankerna i regel kräver detta.

Vid försäljning av en fastighet bör fullmakten visas innan uppdragsavtalet ingås. Detta för att undvika oklarheter om förutsättningarna för förmedlingsuppdraget.  

När fastigheten överlåtits via fullmaktstagare ska fullmakten skickas in i original tillsammans med lagfartsansökan till Lantmäteriet.

Fullmakt vid köp eller försäljning av bostadsrätt
Det ställs inte samma krav på fullmakt vid överlåtelse av bostadsrätt som vid fastighetsöverlåtelse. Bland annat finns det inget formkrav i lag på att fullmakten ska vara skriftlig. Vår absoluta rekommendation är att du som mäklare alltid arbetar med skriftliga fullmakter, vilket också ligger i linje med god fastighetsmäklarsed, och säkerställer att en fullmakt faktiskt finns och gäller. Därutöver ställer banker i regel krav på skriftlig fullmakt. En fullmakt för överlåtelse av bostadsrätt behöver i och för sig inte uppvisas i original utan det är i princip tillräckligt med en skannad kopia. Om en fullmakt inte uppvisas i original finns risk att fullmaktsgivaren återkallat den. Det förekommer även att bostadsrättsföreningar ställer krav på att fullmakten ska vara i original och/eller bevittnad för att behandla ansökan om medlemskap. För att du som mäklare ska vara säker på att fullmakt finns och gäller bör du agera på samma sätt som vid fullmakter avseende fastigheter.

Fullmaktsgivaren avlider
Om den som lämnat fullmakt avlider är fullmakten som huvudregel fortsatt giltig om inte annat framgår av fullmakten. Du som mäklare bör i sådana fall alltid höra efter med dödsbodelägarna om de vill att fullmakten ska fortsätta gälla eller om de avser att återkalla densamma. Om dödsboet meddelat att fullmakten ska gälla bör detta ske skriftligen eller i vart fall dokumenteras.

Framtidsfullmakt
Det blir mer vanligt att framtidsfullmakter upprättas. Har exempelvis en säljare upprättat en framtidsfullmakt kan du läsa mer här gällande bl.a. formkrav och när sådan fullmakt träder i kraft. 

Fullmakt till mäklaren
Det händer att du ställs inför situationen att säljaren eller köparen vill att du åtar dig vissa begränsade avslutande åtgärder med stöd av en fullmakt. Detta är möjligt så länge som de uppgifter som du ska utföra inte innebär någon risk för intressekonflikt mellan parterna. Typexemplet där du som mäklare normalt sett har möjlighet att agera som ombud för part är vid tillträdet. Detta förutsätter att alla villkor för köpet är uppfyllda och att det inte kvarstår någon fråga som parterna behöver ta ställning till. Fullmakten ska vara skriftlig och upprättas före tillträdesdagen.

Tänk på att om det vid tillträdet skulle uppkomma en fråga som behöver lösas som parterna inte tidigare tagit ställning till eller om det uppstår en konflikt i en fråga kan du som mäklare inte längre vara ombud. Då måste du omedelbart avträda som ombud.

Det är omöjligt att på förhand förutse vilka frågor som kan tänkas uppkomma och diskuteras mellan parterna på tillträdet. Det kan handla om allt från en mindre fråga till en mer betydelsefull som behöver besvaras eller redas ut. Det finns således en stor risk för att du som mäklare hamnar i en situation där du tvingas hantera frågor som kan anses tvistiga mellan parterna samtidigt som du är ombud för part genom fullmakten. Rekommendationen är därför att i möjligaste mån försöka verka för att den part som inte kan närvara utser ett eget ombud som kan företräda parten fullt ut vid tillträdet.

Sophia Bark
Bitr. förbundsjurist