Mäklare varnad för agerande utanför sin begränsade fullmakt

Fastighetsmäklaren hade i uppdrag att förmedla en fastighet där säljarna nyligen hade anordnat ett nytt avloppssystem som inte hade godkänts av kommunen. Denna information hade fastighetsmäklaren framfört till köparna av fastigheten. Parterna kom därför överens i köpekontraktet om att säljarna skulle åta sig att senast på tillträdesdagen överlämna dokumentation över kommunens godkännande. Den avtalade tillträdesdagen var drygt ett år efter det att köpekontraktet tecknades pga. att köparna önskade få tid att sälja sin dåvarande fastighet.

Efter cirka ett halvår kontaktade köparna fastighetsmäklaren med information om att de redan hade lyckats sälja sin dåvarande fastighet och att man varit i kontakt med säljarna och kommit överens om att tidigarelägga tillträdesdagen för fastigheten. Dessa uppgifter bekräftade även säljarna och fastighetsmäklaren kallade således till tillträde enligt parternas begäran.

Inför tillträdesdagen återkom säljarna till fastighetsmäklaren och meddelade att man inte kunde närvara då de hade för avsikt att åka på semester. Säljarna tillfrågade fastighetsmäklaren om han kunde agera för deras räkning med stöd av fullmakt, vilket fastighetsmäklaren accepterade. Mäklaren fick då en begränsad fullmakt att representera säljarna gällande köpebrev, avräkningar samt köpeskillingens hantering.

Vid tillträdet uppkom på fastighetsmäklarens initiativ diskussion om avloppsanläggningen och kommunens godkännande. De närvarande köparna meddelade då att parterna var överens om att detta åtagande skulle vara oförändrat enligt tecknat köpekontrakt, dvs. att säljarna hade tid på sig att fullgöra detta åtagande till den ursprungliga överenskommelsen om tillträdesdag enligt det tecknade köpekontraktet. Skälet var enligt köparna att parterna flyttat fram tillträdesdagen med drygt ett halvår och att säljarna därför inte hunnit fullgöra sitt åtagandet. Fastighetsmäklaren tog kontakt med säljarna per telefon och fick denna överenskommelse bekräftad muntligen och genomförde därefter tillträdet med stöd av fullmakten.

Efter det att säljarna kommit hem från sin semester såg fastighetsmäklaren till att säljarna för sitt vidkommande skriftligen bekräftade åtagandet gentemot köparna.

Drygt ett halvår efter tillträdet visade det sig att säljarna inte kunde få fram och överlämna dokumentation och godkännande från kommunen varvid tvist uppkom mellan parterna vid allmän domstol. Köparna anmälde även fastighetsmäklaren till FMI.

FMI ansåg vid sin bedömning att fastighetsmäklaren varit oaktsam i två avseenden.

Till en början borde mäklaren på ett mer aktivt sätt ha verkat för att parterna bekräftade sitt avtal och de närmare villkoren kring detta skriftligen och att genom sin underlåtenhet i den delen ansågs mäklaren ha brustit i sin skyldighet enligt vad som anges i § 21 fastighetsmäklarlagen.

Vidare befanns mäklaren, som ombud för säljarna, ha fullföljt överlåtelsen trots att det fanns en stor fråga att reglera mellan parterna och ansågs därmed även ha brutit mot ombudsförbudet i 15 § fastighetsmäklarlagen.

FMI meddelade fastighetsmäklaren varning för var och en av de påtalade bristerna.

FMI:s beslut överklagades av mäklaren till förvaltningsrätten i Stockholm, som efter muntlig förhandling fastställde varningarna. Kammarrätten beslutade därefter inte bevilja prövningstillstånd, varför FMI:s beslut därigenom vann laga kraft.

Utgången för fastighetsmäklaren i detta ärende ger anledning att ställa sig frågan om man som mäklare bör åta sig att med begränsad fullmakt representera någon part i samband med tillträdet. Det är förvisso helt i sin ordning att ett sådant begränsat ombudsmannaskap är enligt gällande rätt.

Utgången i ärendet medför dock att det alltid föreligger latent risk att drabbas av kritik eller varning för den mäklare som åtar sig att agera som fullmaktshavare vid tillträdet, låt vara genom begränsad fullmakt.

Det är nämligen alldeles uppenbart att man som mäklare inte kan förutse vilka frågor som kan uppkomma vid tillträdet. Det kan avse allt från en enklare fråga om städning till avsevärt mer betydelsefulla frågor som akuta vattenskador eller problem med friställande av panter m m. Det aktuella ärendet visar tydligt att man som fastighetsmäklare riskerar att komma i en besvärlig sits då man kan tvingas hantera sådana frågor som i sig kan anses vara av tvistig karaktär samtidigt som man som ombud har någon parts begränsande fullmakt.

Rekommendationen är att i möjligaste mån söka verka för att parterna själva ser till att utse ombud som inte är verksamma vid mäklarföretaget och som i allt kan representera parterna vid tillträdet.

Fenomenet med fullmakt för fastighetsmäklare att agera som begränsat ombud för någon part vid tillträdet har ökat markant på senare tid. Detta sannolikt beroende på att parterna inte längre tar sig tid att själva agera i samband med sin viktigaste affär i livet i kombination med fastighetsmäklarnas vilja att vara till lags och ha hög servicenivå.

Förhoppningsvis kan denna artikel bli en ögonöppnare för den fastighetsmäklare som överväger att agera med stöd av begränsad fullmakt. Det bästa kanske ändå är att säljaren väljer ett annat ombud för att genomföra tillträdet, för alla parters skull.

Mats Sjöquist
Förbundsjurist