Köparens undersökningsplikt avseende tak

Även om stora delar av landet i skrivandets stund inte ligger insvept i snö kan det ändå vara värt att belysa vikten av att köparen undersöker även byggnaders tak vid köp av fastighet.

I ett rättsfall som prövats i hovrätten hade köparna efter en tid upptäckt att något var fel med bostadshusets yttertak. Främst var underarbetet dåligt gjort, vilket bland annat lett till att takpannorna inte blivit tillräckligt fixerade. Köparna stämde säljarna och åberopade fel i fastigheten. Målet handlade i huvudsak om köparna fullgjort den undersökningsplikt som åläggs dem i Jordabalkens 4 kap 19 §. Prövningens kärnfråga var om en köpare måste skotta undan snö på taket för att fullgöra sin undersökningsplikt.

För att skapa en förståelse för rättsfallet i sig ska jag först ge en väldigt kort sammanfattning av köparens möjligheter att åberopa fel enligt ovan nämnda paragraf. Att ett hus har ett läckande tak är naturligtvis inte bra men det behöver i sig inte betyda att det föreligger ett fel som köparen kan åberopa. Fel föreligger antingen om fastigheten inte stämmer överens vad parterna avtalat om, eller om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Köparen kan inte åberopa fel som man hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten. Observera att undersökningsplikten omfattar hela fastigheten och inte endast bostadshuset. Om parterna har avtalat om att det ska vara ett visst skick på taket och taket sedan avviker från detta kan det utgöra ett fel som köparen kan åberopa. Om inget särskilt har avtalats om takets skick kan köparen endast åberopa fel som inte kunnat gå att upptäcka vid en noggrann undersökning eller fel som köparen inte kunnat förvänta sig ska finnas utifrån ålder, skick och normala beskaffenhet hos jämförliga objekt. En god tumregel är att ju äldre en fastighet är, desto fler fel kan man som köpare förvänta sig att det ska finnas. Likaså får man som köpare anta att på en fastighet som har ett allmänt dåligt skick kan det finnas många fel.

Som köpare har man en väldigt omfattande uppgift framför sig när man ska fullgöra sin undersökningsplikt. Visserligen ska en normalt bevandrad person kunna klara av uppgiften om man använder alla sina sinnen och är beredd på att bli en aning smutsig. Exempelvis förväntas man titta noggrant i skrymslen och vrår, lyfta på takpannor, lukta efter mögel, känna efter fukt och kanske till och med lyssna efter råttor och möss. Det är som utgångpunkt inte nödvändigt att anlita någon sakkunnig person, typiskt sett en besiktningsman, för att fullgöra sin undersökningsplikt. Undersökningspliktens omfattning skiljer sig från fastighet till fastighet. Skulle säljaren lämna någon form av garanti eller utfästelse om fastighetens skick kan detta inverka på undersökningsplikten i så måtto att köparen antingen inte behöver undersöka den delen alls, eller i vart fall inte lika långtgående än vad annars hade varit nödvändigt. Ser man till vad som nu sagts framstår det som ganska svårt för köparen att med framgång kunna göra fel gällande mot säljaren. Vad ansvarar då säljaren för avseende fel i fastighet? Om den noggranne köparen utifrån de upplysningar som lämnats om fastigheten, dess ålder, skick med mera, har gjort en mycket noggrann undersökning och det ändå efter en tid uppdagas ett fel som köparen varken kunnat upptäcka eller för den delen förvänta sig skulle finnas, så ansvarar säljaren för detta.

För att återgå till det rättsfall som nämndes tidigare var omständigheterna följande. Huset var vid köpet arton år gammalt och uppfört av ett etablerat husföretag. Köpekontrakt skrevs i februari när det var gott om snö. Köparna tillträdde huset under sommaren samma år. Efter en tid började det uppstå problem med taket och köparna fick löpande byta ut en del takpannor. Efter ännu en tid gjorde köparna en utredning om takets skick och då framkom ytterligare felaktigheter i taket. Köparna reklamerade felet mot säljarna och väckte sedan talan i tingsrätten och yrkade prisavdrag med 370 000 kronor samt ersättning för rättegångskostnader.

Det första tingsrätten tog ställning till var om taket var behäftat med ett byggtekniskt fel. Man fann att takets konstruktion stred mot de byggnormer som gällde då huset uppfördes och därmed var felaktigt utfört. Tingsrätten gick sedan vidare med att utreda frågan om det konstaterade felet var av sådan art som köparna borde ha upptäckt vid sin undersökning. I den bedömningen togs hänsyn till husets ålder, det pris som köparna erlagt och att vid det tillfället var täckt av snö. Tingsrätten ansåg att för att kunna upptäcka samtliga fel som åberopats gällande takets konstruktion hade köparna varit tvungna att frilägga taket från snö och det hade i sig inneburit risk för skador på taket. Vissa av de åberopade felen ansåg tingsrätten att en lekman inte hade kunnat upptäcka även om taket frilagts från snö och man hade lyft på ett antal takpannor. Tingsrätten gav således köparna rätt i att det dels förelåg ett fel i fastigheten, dels att köparna utifrån omständigheterna hade fullgjort sin undersökningsplikt och säljaren därmed skulle ansvara för felet. I fråga om prisavdragets storlek kom tingsrätten fram till att de begärda 370 000 kronor för felen inte var skäligt utan ansåg istället 200 000 kronor som skäligt.

Säljarna var såklart allt annat än nöjda med utfallet i tingsrätten och överklagade därför domen. Hovrätten konstaterade först att utifrån husets ålder och skick samt att den information som köparna fått om fastigheten inte medförde att köparen blivit befriade från att undersöka taket. Hovrättens inställning var att svåråtkomliga utrymmen måste undersökas av köparen och en normalt aktsam köpare därför borde tagit bort snö från i vart fall en del av taket för att undersöka underliggande konstruktion. Hade köparna gjort detta hade de upptäckt att takets konstruktion var felaktig. Hovrätten ändrade därmed tingsrättens dom och befriade säljarna från skyldigheten att ersätta köparna.

Man kan inte blunda för att det alltid innebär en risk att ge sig upp på tak, särskilt vintertid. Som rättsfallet visar tas ingen hänsyn till om tak är täckta med snö eller de eventuella risker det medför att ge sig upp på tak, oavsett årstid. Om köparen inte frilägger i vart fall en del av taket och undersöker det, riskerar köparna att så att säga köpa grisen i säcken. Ingen regel är som bekant utan undantag och det finns möjlighet att i köpekontraktet formulera ett särskilt villkor om taket för de situationer där snö skulle orsaka allt för stora besvär för köparen att utföra undersökningen.

Jonas Frydenberg
Bitr. Förbundsjurist