Mindre boyta än utfäst gav prisavdrag

Inför kontraktsskrivningen anlitade säljaren en mäklare som bistod med att upprätta köpekontraktet. Makarna köpte fastigheten för 4 250 000 kronor. Säljaren hade även fyllt i en frågelista.

Sedan makarna hade flyttat in i huset på fastigheten reagerade de på att husets boyta kändes mindre än 140 kvm, vilket var en uppgift som fanns i e-postmeddelande och frågelistan. De gjorde därför mätningar av husets boyta och gjorde i målet gällande att boytan endast uppgick till 108 kvm, något som enligt dem berättigade dem till prisavdrag. De yrkade 340 000 kronor av säljaren. Tingsrätten ogillade käromålet då man inte ansåg det visat att säljaren hade lämnat en utfästelse om boytan och att boytan omfattades av köparnas undersökningsplikt.

Domen överklagades och hovrätten gav köparna rätt. Hovrätten konstaterar att boytan är 108 kvm och att frågan då är om säljaren har lämnat en utfästelse om att boytan uppgår till 140 kvm och fastigheten därmed avviker från vad han utfäst. När det gäller e-postmeddelandet har detta skickats i ett tidigt skede i kontakterna mellan parterna. Formuleringen "Boyta angivet 140 kvm" kan möjligen uppfattas som en reservation från säljarens sida avseende uppgiftens riktighet. Det har dock framgått av frågelistan att boytan är 140 kvm. I den förtryckta frågelistan fanns visserligen ”(ca)” angivet men hovrätten ansåg att uttrycket i detta sammanhang inte kunde uppfattas som annat än en reservation för marginella avvikelser. Hovrätten anser därför att uppgiften om boytan, som återfinns i en bilaga till köpekontraktet, är tillräckligt klar och preciserad för att den ska anses utgöra en utfästelse från mannen om boytans storlek.

Enligt hovrätten är en uppgift om boytans storlek typiskt sett av betydelse när det gäller att bestämma värdet på en fastighet. Köparna hade i detta fall också bekräftat att så var fallet för dem eftersom de avsåg att använda huset för bostadsändamål. Hovrätten anser inte att det finns skäl att ifrågasätta detta. Uppgiften om boytans storlek har alltså haft betydelse för köpet.

Hovrätten tittade även på vilken påverkan säljarens utfästelse har haft på köparnas undersökningsplikt. Har säljaren lämnat en utfästelse om ett visst förhållande kan köparen befrias från undersökningsplikten om det inte föreligger omständigheter som talar emot det. I detta fall har det varit fråga om en relativt stor avvikelse av boytans storlek och köparna hade vid ett flertal tillfällen besökt fastigheten och även gjort vissa mätningar i huset. Detta talar enligt hovrätten för att köparna borde ha misstänkt att den utfästa boytan inte var korrekt. Samtidigt har framkommit att huset var belamrat med möbler och att det var först vid tillträdet när huset var tomt som de kunde bilda sig en uppfattning om husets storlek. Husets över- och undervåning var inte likformiga och på övervåningen fanns ett snedtak med en utbyggd takkupa. Sådana förhållanden försvårar en uppskattning av husets boyta. Hovrätten fann därför att avvikelsen i boytan inte skulle anses omfattas av köparnas undersökningsplikt.

Köparnas beräkningsmodell för det yrkade prisavdraget byggde på att den utfästa boytan ställs i relation till den faktiska och att byggnadsvärdets andel av det totala taxeringsvärdet ställs i relation till köpeskillingen. Hovrätten konstaterade att denna beräkningsmodell i och för sig i allmänhet kunde utgöra en god utgångspunkt vid beräkningen av prisavdrag. I det enskilda fallet kan det dock finnas skäl att beakta att det inte enbart är boytan som bestämmer en byggnads värde i förhållande till hela fastighetens värde. I detta fall gjorde Hovrätten dock en skälighetsbedömning beträffande prisavdragets storlek, där man bl.a. beaktade att köparna hade sålt en del av fastigheten, och bestämde det till 170 000 kronor.

Johanna Stampe
Bitr. förbundsjurist