Undantag från huvudregeln – radon omfattades inte av undersökningsplikten

Köparna förvärvade 2012 en fastighet för 5 575 000 kr av säljarna. Byggnaden på fastigheten hade en souterrängdel. I objektsbeskrivningen var byggnadens konstruktion angiven som grund av platta på mark, stomme och bjälklag av trä samt fasad av puts på tegelstomme.

Det var ostridigt mellan parterna att det vid tiden för köpet fanns radonhalt som översteg gällande gränsvärde om 200 Bq/m3. Det var även ostridigt att beskrivningen av byggnadens konstruktion inte stämde överens med hur souterrängdelen av byggnaden var uppförd, eftersom det där fanns radon från blåbetong i väggarna. 

Hovrätten har i målet prövat om förekomsten av radonstrålande blåbetong utgjort ett fel i jordabalkens mening, och om så är fallet, om köparna borde ha upptäckt felet vid en undersökning.

Har förekomsten av radon utgjort ett fel?
En fastighet är felaktig om den inte stämmer överens med vad som följer av avtalet. Med vad som följer av avtalet omfattas såväl direkta garantier som andra otvetydiga besked från säljaren om en viss egenskap hos fastigheten (s.k. enuntiation).

För att en av säljaren lämnad uppgift ska anses vara en utfästelse krävs också att köparen har haft befogad anledning att uppfatta uppgiften som korrekt samt att uppgiften haft betydelse för köpet. 

Det förhållandet att ovanvåningen på huset var uppfört på beskrivet sätt medför inte att beskrivningen kan anses vara korrekt. Det har varit fråga om konkreta uppgifter som det har saknats anledning för köparna att ifrågasätta. Köparna har också vittnat om att de inte velat köpa ett hus med radonproblematik. Hovrätten fann därför att uppgifterna om husets byggnadssätt skulle betraktas som en sådan utfästelse som utgör en enuntiation om avsaknad av radonstrålande betong i byggnaden. Eftersom undervåningen i fastighetens byggnad var av blåbetong var fastigheten därför behäftad med ett konkret fel.

Omfattades felet av köparnas undersökningsplikt?
Köparnas undersökningsplikt omfattar i princip inte sådana förhållanden som bestämts i avtalet eller rörande sådant som utfästs av säljaren. Eftersom säljarna utfäst att huset var byggt med ett visst angivet byggmaterial har köparna inte haft anledning att undersöka om huset var byggt av material som kan avge radon. Hovrätten fann därför att felet inte har omfattats av köparnas undersökningsplikt. Att huset var uppfört 1973 och att det angivits att någon radonmätning inte gjorts, har inte förändrat den bedömningen.

Nedsättning av köpeskilling
Köparna har på grund av felet haft rätt till nedsättning av köpeskillingen. Prisavdragets storlek har bedömts skönsmässigt eftersom det är svårt att med säkerhet bestämma de värden som ska ligga till grund för bedömningen. Hovrätten fann att prisavdraget skulle bestämmas till 300 000 kr.

Kommentarer till domen
Hovrättens dom innebar en ändring av tingsrättens ogillande dom. Tingsrätten fann att felet inte utgjorde ett konkret fel. Felet omfattades därför av köparnas undersökningsplikt. Det ska även uppmärksammas att hovrättens dom per dags dato inte har vunnit laga kraft och kan överklagas till och med den 13 april 2017.

Refererat avgörande: Svea Hovrätts dom T 2402-16 meddelad den 16 mars 2016. I avgörandet var två av rättens fyra domare skiljaktiga.

Louise Lundqvist
Biträdande förbundsjurist