Uppsägning av förmedlingsuppdrag

En uppdragsgivare har alltid rätt att säga upp ett förmedlingsuppdrag – och uppsägningar förekommer i både väntade och oväntade lägen. Som så mycket annat av det ni kommer i kontakt med i era uppdrag är vissa saker, och hur dessa hanteras, beroende av vad som sker gäller i just den aktuella situationen medan vissa saker alltid gäller och är viktiga att förhålla sig till oavsett yttre omständigheter. 

Uppsägningen resulterar  alltid i att du omgående skiljs från uppdraget. Rent praktiskt innebär det att du därefter inte har något förmedlingsuppdrag och därför inte får agera som om du hade det. Att i det läget fortsätta förmedlingsarbetet kan komma att likställas med att förmedla ett objekt utan att överhuvudtaget ha haft ett uppdrag för detta, vilket i båda fallen strider mot fastighetsmäklarlagen. 

Oavsett när uppsägningen sker – under eller efter ensamrätt – bör du till en början ta för vana att snarast skriftligen bekräfta uppsägningen då det är ett krav enligt 9 § FML. Tror du att det kan bli aktuellt att begära ersättning bör du även  uppmärksamma uppdragsgivaren på dina eventuella anspråk, samt för det fall du avser att yrka på betalning vid senare försäljning, lämna över en lista på de spekulanter du hunnit anvisa och då göra uppdragsgivaren uppmärksam på att du reserverar dig för rätt till provision om någon av dessa senare blir köpare. 

När det gäller eventuella anspråk du kan ha till följd av uppsägningen ska nedan beröras rätt till skadestånd, särskilt avtalad ersättning, rätt till senare provision för anvisade spekulanter. Här är framförallt tidpunkten för uppsägningen avgörande. 

Om uppdragsgivaren säger upp uppdraget under ensamrätten, kan du vara berättigad till skadestånd. Detta gäller om uppsägningen sker utan fog, alltså utan att det har samband med något felaktigt agerande från din sida eller någon väsentlig förändring på din sida, såsom exempelvis ett byte av arbetsgivare. Skadeståndet avser som utgångspunkt ersättning för kostnader och utlägg som du haft , men kan också avse mer än så – främst beroende på agerandet från uppdragsgivarens sida och inte minst för det fall en överlåtelse sker inom den tiden som ensamrätten skulle ha gällt. En uppsägning under ensamrättstiden som kort därefter följs av en överlåtelse inom den ursprungligt avtalade ensamrättstiden medför sannolikt rätt till full provision, alternativt skadestånd på motsvarande belopp. Information om att ett sådant krav kan bli aktuellt bör dock i så fall ha angivits i uppdragsavtalet. Sådan information finns också  oftast  i förekommande uppdragsavtal.

Om uppsägningen emellertid sker efter ensamrättsperioden kan uppsägningen visserligen vara obefogad såtillvida att du inte kan klandras för att ha misskött uppdraget – men någon rätt till skadestånd föreligger då inte. Du kan emellertid ändå vara berättigad till ersättning. Exempelvis om man i uppdragsavtalet angett ”Om någon överlåtelse inte kommer till stånd ska uppdragsgivaren ersätta mäklaren för styling- och annonskostnader med 15 000 kronor”. Då är du berättigad till den ersättningen; observera dock att du måste kunna styrka kostnaden. 

Sammanfattningsvis innebär uppsägningen att mäklaren fråntas sitt förmedlingsuppdrag; detta gäller också oavsett när i tiden uppsägningen sker. En mäklare kan aldrig begära att få slutföra sitt uppdrag i händelse av uppsägning, men kan beroende på omständigheterna ha rätt till viss ersättning.

Louise Åhl Rosell
Bitr. förbundsjurist