Ansvaret för åtgärder i ett förmedlingsuppdrag

Det kan tyckas självklart att det är den i förmedlingsuppdraget angivna fastighetsmäklaren som har ansvaret för de åtgärder som vidtas, men ansvarsfrågan är inte riktigt så enkel att besvara.

Fastighetsmäklarinspektionen har i ett beslut nyligen prövat tre fastighetsmäklares ansvar för åtgärder vidtagna i samma förmedlingsuppdrag.

Tillsynsärendet i korthet
Mäklare A fick i uppdrag att förmedla objektet med ensamrätt i tre månader. I avtalet anges att om fastighetsmäklaren på grund av semester, sjukdom eller av annan orsak är förhindrad att utföra delar av uppdraget, godkänner uppdragsgivaren att en fastighetsmäklarkollega ensam biträder fastighetsmäklaren med att utföra de aktuella delarna av uppdraget.

Mäklare A blev sjukskriven precis innan förmedlingsuppdraget skulle påbörjas. Mäklare B biträdde därför Mäklare A att utföra de aktuella delarna av uppdraget i enlighet med villkoret i förmedlingsuppdraget.

Sedermera uppstod tvist mellan köpare och säljare om det förelåg ett hävningsgrundande fel eller inte. I anledning av att Mäklare B upplevde svårigheter med att hantera kontakten med köparen hjälpte fastighetsmäklaren tillika kontorschefen Mäklare C till med dessa kontakter.

Köparens ombud anmälde alla tre mäklare till Fastighetsmäklarinspektionen. Nedan redogörs inte för sakfrågan i anmälan utan endast för ansvarsfrågan för de mäklare som blivit anmälda.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Inspektionen anför i sitt beslut att ett mäklaruppdrag är personligt och att uppdragstagare är den som i förmedlingsuppdraget har angetts som ansvarig fastighetsmäklare. Den mäklare som är ansvarig för uppdraget har ansvar även för de åtgärder som vidtas inom ramen för sitt förmedlingsuppdrag, oavsett om de utförs av mäklaren själv, dennes ersättare eller en oregistrerad assistent.

Av utredningen framgår att Mäklare A har varit ansvarig fastighetsmäklare och att Mäklare B har gått in som ersättare. Mäklare A har således ett ansvar även för de åtgärder som Mäklare B, Mäklare C och mäklarassistenten vidtagit inom ramen för förmedlingsuppdraget.

Registrerade fastighetsmäklare ska i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklare B och Mäklare C har därför också ett ansvar för sin egen medverkan vid utförandet av åtgärder i det aktuella förmedlingsuppdraget.

Mot bakgrund av de sakomständigheter som redovisas i beslutet kom Fastighetsmäklarinspektionen därför fram till följande beslut i ansvarsfrågan.

Mäklare B ansågs ansvarig för sina åtgärder och befanns bland annat inte ha iakttagit god fastighetsmäklarsed och tilldelas en varning.

Mäklare C ansågs ha bistått i uppdraget på samma sätt som Mäklare B och är därför ansvarig för sina åtgärder. Mäklare C bedömdes inte ha förhållit sig opartisk gentemot köparen och tilldelades en varning.

Mäklare A har varit ansvarig fastighetsmäklare men har samtidigt varit sjukskriven större delen av uppdragets utförande. Med hänsyn till att Mäklare A varit sjukskriven under den delen av uppdraget då överträdelsen av omsorgsplikten ägde rum ansågs Mäklare A:s förseelser som ringa. Mäklare A undgick därför påföljd för bristerna i uppdragets utförande.

Fastighetsmäklarinspektionen fastställer en fastighetsmäklarens skyldighet att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklare står under Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn, oavsett om denne är ansvarig för förmedlingsuppdrag eller inte.

Ansvar för ärendet ur ett skadeståndsperspektiv
Ansvarig fastighetsmäklare riskerar även att bli skadeståndsskyldig i ett förmedlingsuppdrag. Den ansvarige fastighetsmäklaren kan bli skadeståndsskyldig för åtgärder vidtagna av oregistrerade medhjälpare/assistenter och åtgärder vidtagna av medhjälpare som är registrerade fastighetsmäklare.

För det fall en mäklare angivits som ansvarig fastighetsmäklare men en annan mäklare utfört delar av förmedlingsuppdraget, torde även den mäklare som utfört åtgärderna kunna bli skadeståndsskyldig om denne agerar oaktsamt som mäklare och vållar en skada för köparen eller säljaren. 

Kommentarer
Refererat beslut ovan har inte vunnit laga kraft och kommer att överklagas till förvaltningsrätten för en ny prövning av sakfrågan och eventuellt också ansvarsfrågan.

Louise Lundqvist
Bitr. Förbundsjurist