Blåst på konfekten - när förmedling blir värdering

Det vanligaste scenariot där en fastighetsmäklare riskerar att bli utnyttjad är när säljarna står inför en skilsmässa eller separation. Det är nämligen inte helt ovanligt att säljarna redan i förväg bestämt sig för att genomföra en bodelning, men trots det anlitar en fastighetsmäklare för att den vägen få en ”skarp värdering”. När budgivningen avslutats och marknaden sagt sitt i fråga om ett tänkt slutpris, väljer uppdragsgivarna helt enkelt att låta bli att sälja fastigheten eller bostadsrätten. Istället säger de upp förmedlingsuppdraget och genomför en bodelning med det högsta budet som grund för bodelningsavtalet.

I ett sådant läge hamnar du som fastighetsmäklare i en svår situation rent juridiskt. Om du fortfarande har ensamrätt skulle man kanske tycka att du ändå skulle ha rätt till provision eftersom fastigheten byter ägare även vid en bodelning. Problemet är dock att en sådan överlåtelse till ny ägare, vare sig det rör hela eller del av fastigheten, inte är en sådan överlåtelse som ger rätt till provision. Den juridiska termen för överlåtelser som ger rätt till provision är ”singularfång”, det vill säga köp, byte eller gåva. En bodelning är att jämställa med ett så kallat ”universalfång” och enligt kommentaren till fastighetsmäklarlagen ger ett universalfång inte rätt till förmedlingsprovision.  

Om din ensamrätt gått ut kan uppdragsgivarna som väljer att genomföra bodelning istället för att sälja, därutöver också hävda att du saknar rätt till förmedlingsprovision på den grunden att  köparen (d v s partnern) redan var känd som spekulant och därför inte kan anses  ha anvisats av dig som fastighetsmäklare.

Notera att till begreppet universalfång räknas arvskifte, varför delägarna i ett dödsbo skulle kunna göra samma invändningar som ett par som väljer att genomföra bodelning istället för att sälja.

Om du får i uppdrag att förmedla en fastighet eller bostadsrätt från ett par som ska separera, eller om uppdragsgivaren är ett dödsbo, bör du därför alltid ha i åtanke att det kan finnas  en risk för att uppdragsgivarna  kan  komma att försöka utnyttja dina tjänster för att få en ”skarp värdering” istället för att sälja.

Om du bedömer att så är fallet finns det möjlighet att anpassa förmedlingsuppdraget och ta in särskilda villkor för att säkra upp din rätt till ersättning. Exakt hur du ska skriva i förmedlingsuppdraget varierar från fall till fall, var därför noga med att alltid ringa till oss på Mäklarsamfundet för att få hjälp med att anpassa förmedlingsuppdraget. Som alltid är det bättre att ringa en gång för mycket en än gång för lite, och kom ihåg att ett samtal på fem minuter inte kostar något för dig som medlem.

Fredrik Aldmo
Förbundsjurist