Veckans spaning – ”Dolda bud”

Jag blev härom veckan uppringd av en fastighetsmäklare som inte visste hur hon bäst skulle agera. Eller egentligen visste hon men hon behövde stöd i hur hon skulle svara alla arga budgivare efter att en fastighet hade sålts. Nedanstående situation är extremt tillspetsad men inte ovanlig.

Scenariot var följande. En attraktiv fastighet i en kommun strax utanför Stockholm skulle säljas. Visningen hölls på söndagen och det var ett trettiotal sällskap närvarande. Samma dag läggs det första budet. Budgivaren lägger ett bud en halv miljon över utgångspriset och säger samtidigt att budet endast får framföras till säljaren samt att kontrakt skulle skrivas omedelbart. Mäklaren upplyser budgivaren om att säljaren vill ha öppen budgivning och att det sannolikt är så att säljaren inte kommer att acceptera budgivarens villkor. Budgivaren ändrar sig då och säger ok till att budet får redovisas till andra än säljaren. Mäklaren vidarebefordrar genast budet till säljaren och nästa dag ska övriga spekulanter kontaktas.

Innan mäklaren ens hunnit till kontoret dagen därpå har hon kontaktats av ytterligare tre spekulanter. Samtliga lägger bud med villkor om att buden inte får redovisas för någon annan än säljaren. Mäklarens försök att förklara för de olika budgivarna att säljaren vill ha en öppen budgivning når ingen framgång, vilket får till följd att mäklaren redovisar de ”dolda” buden till säljaren. Säljaren blir villrådig men ber mäklaren att återkoppla till budgivarna och meddela att det är möjligt att de får köpa om de kan gå upp ytterligare några kronor (ingen av budgivarna känner till de andras existens). En av budgivarna går upp ordentligt och säljaren väljer att omgående skriva kontrakt med denne. Mäklaren har hela tiden varit väldigt tydlig med vad som gäller, dvs. att hon måste redovisa alla bud till säljaren, att säljaren bestämmer över budgivningen samt att hon ännu inte ens kontaktat övriga som varit på visningen, eller för den delen den budgivare som lade det första budet på söndagen. Mäklaren har även försökt förmå säljaren att allt jämt tillämpa öppen budgivning, men säljaren väljer alltså att acceptera ett av de dolda buden.

Ni kan ju tänka er hur denna affär utvecklar sig. Alla är upprörda, både den budgivare som lagt det första budet men övertalats att lägga budet ”öppet”, men även alla de spekulanter som inte hunnit lägga bud samt de budgivare som lagt ”dolda bud” och fallit på eget grepp. Dessutom är säljaren förtvivlad eftersom det efter kontraktsskrivningen kommit in bud på belopp långt över den avtalade köpeskillingen.

Jag talade länge och väl med mäklaren som enligt min mening inte kan klandras för att budgivningen urartat. Det ska även tilläggas att mäklaren ifråga är mycket erfaren och kunnig. Efter samtalet skickade jag följande svar till mäklaren, som hon i sin tur kunde skicka vidare till upprörda intressenter:

Bakgrund
Du har haft i uppdrag att förmedla en attraktiv fastighet i Y-stad. Säljaren har från början varit inställd på att tillämpa öppen budgivning. Det var många spekulanter på visningen och direkt efter visningen ville någon spekulant lägga ett bud som inte skulle meddelas till övriga budgivare och att man därefter omedelbart skulle skriva kontrakt. Säljaren stod dock fast vid att endast öppen budgivning var aktuell varpå spekulanten valde att avvakta med att lägga bud. Därefter följde en invecklad budgivning där olika budgivare krävde att deras respektive bud inte fick redovisas till andra spekulanter. Till slut valde säljaren att sälja till en av dessa budgivare varpå köpekontrakt tecknades. När andra budgivare informerades om att fastigheten var såld ledde detta till stor upprördhet.

Utgångspunkter
Säljaren bestämmer hur budgivningen ska gå till.
Säljaren kan när som helst ändra reglerna för budgivningen.
Säljaren bestämmer till vem och på vilka villkor objektet ska säljas.
Mäklaren måste vidarebefordra alla bud samt ev. villkor till säljaren.
De spekulanter som inte får köpa har endast rätt att få veta att de inte får köpa.

Den aktuella situationen
Givet det du berättat kan jag inte se att du kunde ha hanterat budgivningen på något annat vis. Du har vidarebefordrat alla bud till säljaren. Säljaren har tagit ställning till respektive bud med tillhörande villkor och har i slutänden valt att sälja fastigheten till en av budgivarna, trots att det fanns flera andra som kunde vara intresserade av att vara med i en fortsatt budgivning.

Läs gärna mer på följande länk: http://www.fmi.se/budgivning

Elina Schönnings
Förbundsjurist