Nyhet Juridik 28 mars 2019

Dolda bud igen – riskabelt men varken nytt eller olagligt

Det har förekommit uppgifter i media om att förekomsten av så kallade dolda bud ökat på bostadsmarknaden. Det är knappast en nyhet att det är möjligt för spekulanter att villkora ett bud. En fastighetsmäklare är skyldig att ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Det är säljaren som bestämmer över budgivningen och vem som ska få köpa bostaden. Säljaren kan acceptera ett dolt bud och välja att skriva kontrakt men det finns uppenbara risker med användningen av bud som inte redovisas till andra spekulanter.

Bakgrund
Mäklarsamfundet har tidigare uppmärksammat riskerna med dolda bud (se Nyhetsbrevet den 29 april 2015). Företeelsen drabbar i första hand de spekulanter som inte hunnit lägga några bud eller som inte får återkomma med högre bud i en pågående budgivning. Men även säljaren kan känna sig missnöjd om det efter kontraktsskrivningen kommer fram bud som överstiger den avtalade köpeskillingen. För mäklaren riskerar dolda bud att väcka misstankar om slarv eller otillbörligt agerande. Om flera spekulanter lägger dolda bud samtidigt kan en mycket invecklad situation uppkomma.

Utgångspunkter
Bud är inte bindande. Det utgör en grundläggande problematik i samband med budgivning. Mäklaren ska ta emot och vidarebefordra alla bud och villkor till säljaren. Uppgifterna ska noteras i den budgivningslista (anbudsförteckning) som mäklaren ska överlämna till säljaren och köparen när uppdraget slutförs, dvs. normalt vid tillträdet. Det innebär att en mäklare måste ta emot ett bud som villkoras av att det t.ex. ska vara dolt för andra spekulanter eller att budet bara gäller om säljaren ställer in planerade visningar och skriver under kontraktet inom en viss tid.

Säljaren bestämmer hur budgivningen ska gå till men kan när som helst ändra sina direktiv. Mäklarens uppgift är att tala om för spekulanterna om de praktiska förutsättningarna för en planerad budgivning. Mäklaren ska följa säljarens anvisningar inom ramen för god fastighetsmäklarsed.

Mäklarens omsorgsplikt och upplysningsskyldighet
Det kan finnas anledning för en mäklare att avråda säljaren från att acceptera ett dolt bud. Genom en öppen budgivning – där spekulanter får relevant information om hur en budgivning utvecklar sig – ökar chansen att säljaren får en rättvisande bild av efterfrågan. Köpare blir då normalt den som lägger det högsta budet eller någon annan som säljaren medvetet föredrar att slutföra affären med.

Dolda bud är en taktik som spekulanter använder sig av i syfte att sätta press på en säljare för att få ett snabbare avslut än vad som annars skulle vara fallet. Det är inte säkert att även säljaren tjänar på ett sådant förfarande. Om säljaren känner sig säker på att det dolda budet kan accepteras och avstår från ytterligare marknadsföringsåtgärder ska mäklaren medverka till att en kontraktsskrivning kan genomföras i enlighet med parternas överenskommelse.

Mäklarens hantering av dolda bud
Mäklaren kan i förväg inhämta säljarens inställning till dolda bud för att kunna lämna allmän information till spekulanter om detta. Det ändrar inte mäklarens grundläggande skyldighet att ändå ta emot och vidarebefordra ett villkorat bud.

När en spekulant lämnar ett dolt bud bör mäklaren tydligt upplysa spekulanten om att säljaren kan agera på tre sätt 1. acceptera budet, 2. bortse från budet eller 3. kommunicera budet till andra spekulanter med information om villkoret, dvs. att budet enligt villkoret inte gäller när det nu kommunicerats med andra spekulanter. Mäklaren är inte bunden av spekulantens instruktion vilket i praktiken innebär att spekulanten bestämmer över sitt bud men att uppdragsgivaren bestämmer över budgivningen. En sådan upplysning från mäklaren ger dock spekulanten möjlighet att avstå från villkoret och eventuellt justera nivån på det bud man önskar lägga. Mäklarens skyldigheter att ta emot, vidarebefordra och notera samtliga bud i budlistan torde då omfatta både spekulantens första bud och det anpassade budet.

Kundvägledarnas tips
I nyhetsrapportering finns uppgifter om att dolda bud skapar besvikelse och irritation på bostadsmarknaden. Vi kan bekräfta att samtalen till kundvägledarna ger samma bild.

Om det under en budgivning läggs ett dolt bud bör mäklaren upplysa spekulanten om att det är säljaren som bestämmer vilken betydelse budet ska få i budgivningen och att säljaren kan ge instruktioner om att budet ändå ska kommuniceras med andra spekulanter. Mäklaren kan inte utlova att spekulanten ska få återkomma och lägga ett alternativt eller högre bud. Om det dolda budet kvarstår och ligger till grund för en överlåtelse bör säljaren uppmärksammas särskilt på risken att en bortvald spekulant kan återkomma efter kontraktsskrivningen med uppgifter om tänkta eller påhittade bud på en högre nivå än den slutliga köpeskillingen.

Det lagreglerade kravet på budgivningslista lägger ett ansvar på mäklaren att i efterhand redovisa samtliga bud och villkor till parterna. Syftet med kravet är att bidra till ett ökat förtroende för budgivningsförfarandet. Mäklaren bör i alla sammanhang framhålla fördelarna med att tillämpa en öppen budgivning genom hela förmedlingsuppdraget.

Annika Ahlberg och Magnus Bäckström
Kundvägledare

Läs mer här
Veckans spaning: "Dolda bud"
Dolda bud på bostadsmarknaden skapar besvikelse och irritation