Angående digitala underskrifter

När vi tittar på möjligheten att använda elektronisk underskrift för att åstadkomma giltiga avtal måste vi titta på vilka krav lagen ställer på avtalet ifråga. De avtal där frågan är relevant är sådana där den lagen kräver skriftlighet och att avtalet ska skrivas under av parterna. Enbart då samma lag uttryckligen innehåller en bestämmelse som säger att underskriften ifråga kan ske elektroniskt, är detta möjligt. 

Vi börjar med de avtal som regleras i fastighetsmäklarlagen; uppdragsavtal och depositionsavtal.  Där står det klart att det inte i dagsläget är möjligt att ingå dessa med elektronisk underskrift. I 9 § (som reglerar uppdragsavtalet) står skrivet att ”Uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna”. I 10 § st. 3 (som reglerar depositionsavtalet) står skrivet att ”Ett depositionsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna”. 

Det pågår i dagsläget ett arbete med en förnyad fastighetsmäklarlag. I det arbetet har lämnats förslag om att den nya lagen ska möjliggöra för båda dessa avtal att ingås med elektronisk underskrift. Emellertid vet vi inte ännu säkert om detta kommer att följa med in i det slutliga lagförslaget, eller när den nya lagen kommer att träda i kraft och börja gälla. Tills vidare gäller därför fortfarande principen om ”penna på papper” för både uppdragsavtalet och depositionsavtalet. (För den som vill läsa mer om hur man motiverat förslaget om underskrifterna, se SOU 2018:64 särskilt sidorna 297 och framåt).

För köpekontrakt stadgas i Jordabalken att ”Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen”. För överlåtelseavtal stadgas i bostadsrättslagen att ”Ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen”. 
För båda dessa kontrakt gäller alltså också principen om ”penna på papper” för dess giltighet.

För upplåtelseavtal, däremot, gäller enligt bostadsrättslagen att ”Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt ska ske skriftligen”. Detta innefattar inte ett krav på att upplåtelseavtalet ska skrivas under av parterna. Ett upplåtelseavtal kan alltså ingås med elektronisk underskrift. 

För andra typer av avtal ni kommer i kontakt med; exempelvis tilläggsavtal eller förlikningsavtal, ställs inga krav i lag på dess utformning. Sådana kan kort sagt vara giltiga även om de är muntliga. Utifrån er skyldighet om att dokumentera överenskommelser parterna emellan följer dock att ni alltid ska verka för att en överenskommelse dokumenteras skriftligen och rekommendationen är alltid att avtalet också undertecknas av parterna. Här är man emellertid inte bunden av lagkrav för själva avtalet på samma sätt som för till exempel ett köpekontrakt - dess formella giltighet skulle inte vara beroende av att de har skrivits under för hand. Elektronisk underskrift kan alltså även för sådana typer av avtal. 

Avslutningsvis ska nämnas andra typer av underskrifter som kan förekomma hos er; till exempel att säljare och köpare bekräftar att man tagit del av viss information från er som ska vara skriftlig. Det kan röra sig om köparens undersökningsplikt eller bekräftelse på att man mottagit mäklarjournal, anbudsförteckning eller liknande. Där finns visserligen inget lagkrav på mottagarens underskrift (kravet gäller istället mäklarens skyldighet att överlämna informationen) men en sådan har ändå stort värde som bevis på att handlingen tagits emot och skrivs därför regelmässigt under i alla fall. I de fallen är det fullt möjligt att använda elektroniska underskrifter. 

Sammanfattningsvis är emellertid möjligheten att använda elektronisk underskrift i er vardag fortsatt relativt begränsad. Ni är alltid välkomna att kontakta oss om ni stöter på frågor eller funderingar om detta – vi finns på telefon eller mail!

Louise Åhl Rosell
Bitr. förbundsjurist