Nyhet Juridik 20 maj 2022

Svar på vanliga frågor på telefon

På juristavdelningen tar vi emot åtskilliga tusentals telefonsamtal varje år från er medlemmar. Under 2021 besvarade vi över 13 000 frågor. En del av dessa är ofta återkommande. I anledning av detta har jag valt att redogöra för de vanligaste frågorna vi får för att ni medlemmar ska kunna få ett sammanhållet dokument som kan tjäna till vägledning och förhoppningsvis användas som ett uppslagsverk i miniatyr. Min förhoppning är att ni ska kunna finna svaren på många av de frågor som andra har ställt och att ni vid tillfälle kan fördjupa er i respektive frågeställning när ni har en lucka i kalendern. Med detta nämnt önskar jag dock att ni även i fortsättningen nyttjar telefonrådgivningen och håller oss sysselsatta. Frågorna tas inte upp i någon särskild ordning.

1. Om jag förmedlar till eller från person X en kollega/, betraktas det som närståendeförmedling?

En fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet till eller från en annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i samma fastighetsmäklarföretag eller i ett fastighetsmäklarföretag som har en nära anknytning till det förstnämnda fastighetsmäklarföretaget.

Fastighetsmäklaren får inte heller förmedla en fastighet till eller från
1. sin make eller sambo,
2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led,
3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ena är gift med den andras syskon,
4. någon annan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen eller
5. någon som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till.4

Dessa får du alltså inte förmedla från eller till.

- Släktingar ovan
- Registrerade mäklarkollegor på samma kontor
- Registrerade mäklarkollegor på andra företag verksamma under samma varumärke (undantag möjligt för företag i olika delar av landet utan särskild ekonomisk intressegemenskap)
- Registrerade mäklarkollegor på andra företag som har samma ägare eller på något annat sätt har en intressegemenskap

Punkten 4 rör även närståenderelationerna avseende näringsidkare och juridiska personer och omfattar sammanfattningsvis följande krets.

- Kollega som tillsammans med mäklaren är delägare i samma mäklarföretag.
- Någon som är i chefsställning gentemot mäklaren.
-Chefens eller delägarkollegans barn, make/maka eller annan släktning till dem som omfattas av närståendebegreppet (närstående till närstående)
- Någon som tillsammans med chefen eller delägarkollegan har väsentlig gemenskap med mäklaren.

Fördjupa dig

Nyhetsbrev den 20 maj 2021
”Den nya fastighetsmäklarlagen – digitala signaturer och utvidgat förbud mot närståendeförmedling.”
och
Nyhetsbrev den 18 november 2021
”Vem är närstående till min närstående?”

2. Jag ska förmedla en bostad för ett dödsbos räkning, vad bör jag tänka på?

För att veta vem du ska ingå avtal med samt för att kunna uppnå kundkännedom på ett korrekt sätt, rekommenderas du ta del av en förrättad bouppteckning innan du ingår ett förmedlingsuppdrag. Om bouppteckningen inte hunnit registreras vid kontraktstillfället ska du verka för att köpekontraktet villkoras av att bouppteckningen är registrerad senast på tillträdesdagen. Klausul för detta ändamål finns i era system.

Fördjupa dig

Nyhetsbrev den 21 april 2016
”Förmedlingsuppdrag med dödsbo som uppdragsgivare.”

Se även Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd (KAMFS 2021:) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism

3. Säljaren har avlidit, vad ska jag göra?

Det beror på lite var i förmedlingsprocessen affären befinner sig i.

a)   Innan förmedlingsuppdrag tecknats. Då ska förmedlingsuppdraget ingås med dödsboet och då ska du iaktta det som har angetts ovan under fråga 2.
b)   Innan köpekontrakt har undertecknats. I denna situation ska en bouppteckning upprättas och mäklaren behöver uppnå kundkännedom om dödsboet och alla dödsbodelägare innan köpehandlingen kan undertecknas. Köpehandlingen ska undertecknas av alla dödsbodelägare, själva eller genom fullmakt. Mäklaren bör också försäkra sig om att dödsbodelägarna är införstådda med villkoren för förmedlingsuppdraget. Antingen genom att ingå ett nytt förmedlingsuppdrag med dödsboet eller genom att dödsbodelägarna på annat sätt bekräftar att de är införstådda med villkoren för uppdraget och godtar att stå kvar vid det förmedlingsuppdrag som den avlidne ingått med mäklaren.
c)   Innan tillträde. Utgångspunkten att det behövs en registrerad bouppteckning för att säkerställa att rätt person eller personer tecknar köpebrevet och likvidavräkningen för den avlidnes räkning. Hinner inte en bouppteckning registreras innan tillträdet bör tillträdet i första hand flyttas.
Är det inte möjligt att flytta tillträdet så finns en alternativ lösning, lösningen framgår inte av lag men har vuxit fram av inskrivningsmyndighetens praxis. Säljarsidan tar då fram ett dödsfallsintyg där de kända arvingarna framgår, de kända arvingarna intygar skriftligen att, så vitt de känner till, finns inga ytterligare arvingar eller något testamente som kan inkludera ytterligare personer eller organisationer i dödsboet efter den avlidne.
d)   Finns det fullmakt? I situationen att köpehandlingen har undertecknats när säljaren var i livet så anses fullmäktigen i normalfallet kunna genomföra tillträdet för den avlidne, den som har fullmakt kan då underteckna köpebrev och likvidavräkning för den avlidnes räkning. Har säljaren emellertid avlidit före kontrakt rekommenderas du att hantera försäljningen som om det inte har funnits en fullmakt och iaktta vad som har angetts ovan under b.

Fördjupa dig

Nyhetsbrev den 5 oktober 2018
”Hantering av tillträde i fall där en säljare avlider mellan kontrakt och tillträde”

Nyhetsbrev den 7 maj 2020
”Om en säljare avlider i samband med en förmedling”
Lantmäteriets handbok, Fastighetsinskrivning 2022-04-28 VERSION 2017:45

4. Efter kontrakt har köparna ändrat sig och vill ha en annan ägarfördelning. Räcker det med ett tilläggsavtal?

Det enkla svaret är Nej! En ändring av ägarandelarna på köparsidan innebär en grundläggande förändring som rör delar av formkravet. Ändringen motsvarar en överlåtelse köparna emellan. Observera att frågan om en ändring ska ske före tillträde helt och hållet ägs av säljaren som inte måste gå med på någon ändring. Skulle säljaren inte ha lust att medverka till en ändring är köparna hänvisade till att lösa det på egen hand efter tillträdet. Skulle säljaren emellertid gå med på köparnas önskemål, rekommenderas du att i denna situation upprätta en återgång som villkoras av att ett nytt bindande överlåtelseavtal ingås med de önskade ägarandelarna. Det kan finnas situationer där både bank och förening anser att det är tillräckligt med ett tilläggsavtal men vår uppfattning är att lösningen som redovisas ovan är den som löper minst risk att orsaka problem i affären.

Fördjupa dig

Nyhetsbrev den 30 november 2017
”Ändring av ägarandelar igen.” Här finner du en checklista som kan vägleda dig rätt.

5. Kan man underteckna ett tilläggsavtal med digital signatur?
Det enkla svaret är Ja! Tilläggsavtal kan ingås formlöst och kräver egentligen inte ett undertecknande över huvud taget. Observera dock vad som har nämnts i svaret till fråga 4 och att mäklare enligt god fastighetsmäklarsed har en skyldighet att verka för att dokumentera parternas överenskommelse.

Informationsvis kan följande avtal undertecknas med en digital signatur enligt lag.

1.   Förmedlingsuppdrag
2.   Depositionsavtal
3.   Upplåtelseavtal
4.   Förhandsavtal

Fördjupa dig

Nyhetsbrev den 20 maj 2021
”Den nya fastighetsmäklarlagen – digitala signaturer och utvidgat förbud mot närståendeförmedling.”

Diego Ortíz del Gaiso
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet