Värderingsuppdrag – för en eller flera ägare, eller någon som inte alls är ägare

Uppdrag att värdera en fastighet, eller bostadsrätt, kan som sagt bli aktuellt i en mängd olika situationer. När det rör sig om rena värderingar, är det en annan typ av uppdrag än ett förmedlingsuppdrag. Något uppdragsavtal behöver inte tecknas för att utföra en värdering. Det behöver dock finnas en överenskommelse om vilket arvode du har rätt till; därför rekommenderas att du har någon form av skriftligt avtal även för en värdering. 

För alla typer av värderingar, oavsett på vems uppdrag eller i vilket syfte, gäller att du ska kunna stå bakom densamma. Du måste kort sagt kunna göra en självständig bedömning, som du i vissa fall kan behöva stå till svars för längre fram. Om uppdraget på något vis blir begränsat bör det framgå hur situationen sett ut när värderingen gjorts och med vilka reservationer den gjorts; till exempel att du utgått ifrån att ett kök efter renoveringen kommer att ha viss standard utifrån vad uppdragsgivaren uppgett. 

Om vi börjar med situationen att en eller flera ägare vill låta värdera bostaden inför en planerad försäljning är det säkerligen ofta inte särskilt kontroversiellt. Men hur agerar du om värderingen görs på uppdrag av en av flera ägare; till exempel inför en kommande separation?

Du har alltid rätt att åta dig ett värderingsuppdrag för ett objekt, även om inte samtliga ägare till objektet står bakom uppdraget. Om den som ger dig uppdraget är ägare och bosatt i objektet finns inte heller något hinder mot att den personen låter dig komma in i bostaden för värderingen. 

Om det däremot rör sig om till exempel ett separerat par, där den som ger dig uppdraget inte bor i bostaden, är det inte säkert att du har rätt att besöka bostaden – där måste göras en avvägning utifrån vilken överenskommelse ägarna sinsemellan har. (På samma sätt är det inte säkert att du har rätt att gå in i en bostad om densamma är uthyrd till någon annan än den som gett dig uppdraget; godkännande måste i sådant fall alltid inhämtas från den vars bostad du är på väg att besöka). 

Du har bara uppdrag med den eller de som gett dig värderingsuppdraget. Annan ägare har du alltså ingen avtalsrelation med. Skulle någon annan, även om det är fråga om en annan ägare till objektet, kontakta dig och ställa frågor om värderingen, får du inte lämna ut uppgifter till den personen. En annan ägare är dock fullt fri att anlita antingen dig, eller annan mäklare, för att låta göra en egen värdering – vilket kan förekomma inför till exempel en bodelning där ägarna ska komma överens om vilket värde som ska gälla för bostaden. 

Observera dock att, som nämndes ovan, du alltid får vara beredd på att den värdering du gjort kan komma att användas i sammanhang senare där du kan behöva stå till svars för den; inte minst om den till exempel används inom ramen för en bodelning eller tvist.

Vidare är det fullt möjligt för en spekulant att anlita dig för en värdering av ett objekt som inte ligger ute till försäljning; kanske i syfte att få en uppfattning om värdet i ett visst område eller för att rent av kontakta den aktuella ägaren med ett bud. Det är helt i sin ordning att ta sig an ett sådant värderingsuppdrag men värderingen blir i mångt och mycket begränsad, såtillvida att ingen annan än en ägare till fastigheten kan låta dig beträda den för att närmare undersöka byggnader och dess standard. 

Att på uppdrag av en spekulant  gå in på en tomt för att fotografera, utan ägarnas samtycke, har motsvarat en erinran hos Fastighetsmäklarinspektionen. Beroende på graden av intrånget det blir fråga om kan man tänka sig att även en varning hade kunnat komma ifråga för liknande fall. Värderingen för en spekulant får alltså i de flesta fall grunda sig på objektiva omständigheter som går att fastställa utan att fysiskt besöka fastigheten eller byggnaden.

Sedan en tid tillbaka pågår diskussion mellan Mäklarsamfundet och Bankföreningen med syfte att sätta en branschtäckande norm för vilka moment som bör ingå i en värdering när de ska läggas till grund för kreditvärderingar. Håll utkik på vår hemsida för information angående detta framöver.

Louise Åhl Rosell
Bitr. förbundsjurist