Upphävd varning för fastighetsmäklare gällande värdering

Omständigheterna kring värderingen var följande:

En fastighet ägdes av ett dödsbo och delägarna i dödsboet kunde inte komma överens gällande förvaltningen av fastigheten. För att lösa situationen kom man överens om att tre av dödsbodelägarna skulle behålla fastigheten gemensamt medan den fjärde dödsbodelägaren skulle bli utlöst. Man enades även om att vardera sida skulle anlita var sin värderingsman för att på så sätt kunna komma överens om fastighetens marknadsvärde och lösenpris.

Den aktuella fastighetsmäklaren fick i uppdrag att värdera fastigheten av den dödsbodelägaren som skulle bli utlöst av de övriga. Av värderingsintyget som mäklaren upprättade framgick att han värderade fastigheten till 2 600 000 kr +/- 100 000 kr. Under rubriken ”Övrigt som kan påverka värdet” angavs även: ”Ev. går fastigheten att stycka till 3–4 tomter och inbringar då cirka 1,5 MSEK/tomt”.

De övriga tre dödsbodelägarna fick en värdering från en annan av dem anlitad fastighetsmäklare, som värderade fastigheten till 2 500 000 +/-5%.

Tvist uppkom mellan dödsbodelägarna då man inte kunde enas om lösenpriset utifrån de olika värderingarna av fastigheten, och de tre dödsbodelägarna som hade för avsikt att lösa ut den fjärde, valde att anmäla fastighetsmäklaren till Fastighetsmäklarinspektionen, FMI.

I anmälan anförde de att fastighetsmäklaren genom anteckningarna under rubriken ¨Övrigt som kan påverka värdet¨, fört fram uppgifter som var felaktiga och att dessa uppgifter har medfört att tvist mellan dödsbodelägarna uppkommit. Anmälarna ansåg därmed att den utförda värderingen från fastighetsmäklaren stred mot god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklaren bestred å sin sida att den utförda värderingen med dess omstridda anteckning, stred mot god mäklarsed. Han framhöll att uppgifterna i anteckningen inte utgjort någon garanti eller utfästelse att fastigheten gick att avstycka utan enbart att detta kunde vara en framtida möjlighet. Uppgifterna har haft relevans och redovisningen har därför varit korrekt. Det förhållande att dödsbodelägarna hamnat i tvist var inget som fastighetsmäklaren ansåg sig kunna ansvara för och var därför inget som skulle påverka bedömningen av ärendet.

FMI ansåg inledningsvis vid sin bedömning att fastighetsmäklaren inte haft i uppdrag att värdera fastigheten för avstyckning, utan att detta varit något fastighetsmäklaren gjort på eget initiativ. Genom sitt agerande, då fastighetsmäklaren har fört fram uppgifter om framtida tomter i händelse av en avstyckning, hade mäklaren skapat en oklarhet om fastighetens faktiska värde. Detta agerande hade i sin tur lett till tvist mellan dödsbodelägarna på grund av att de tolkat värderingsintyget på olika sätt.

FMI fann sammantaget att mäklaren gått utöver det uppdrag han hade fått, då han angett ett specificerat cirkavärde på tomterna, och ansåg därför att hans utförda värdering inte var förenligt med den allmänna omsorgsplikten och krav på opartiskhet som ska gälla inom ramen för god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionen meddelade därför fastighetsmäklaren en varning.

Fastighetsmäklaren överklagade beslutet till Förvaltningsrätten i Stockholm med yrkande i första hand att varningen skulle undanröjas samt i andra hand ändras till erinran.

Som grund anförde fastighetsmäklaren i första hand att det inte åligger en fastighetsmäklare att iakttaga god mäklarsed i alla avseenden då en fastighetsmäklare utför en värdering samt i andra hand att utförd värdering inte är att anse som felaktig eller i strid mot god mäklarsed.

FMI bestred ändring av sitt beslut att meddela fastighetsmäklaren varning.

Förvaltningsrätten höll förhandling i målet och meddelade därefter i sin dom att ett värderingsuppdrag är att anse som ett normalt inslag i en fastighetsmäklares verksamhet och att fastighetsmäklarlagen är tillämplig på alla delar av fasighetsmäklarens handlande gällande värderingen. Förvaltningsrätten ansåg vidare att fastighetsmäklaren genom att inte ha kontrollerat möjligheterna att avstycka tomterna med kommunen också lämnat ogrundade antaganden om värdet på fastigheten och att dessa uppgifter orsakat den uppkomna tvisten mellan dödsbodelägarna.

Förvaltningsrätten delade således FMI:s bedömning att fastighetsmäklaren inte hade utfört sitt uppdrag att värdera fastigheten omsorgsfullt eller med en opartiskhet som gäller enligt god fastighetsmäklarsed och då förseelserna inte heller kunde anses som ringa, fastställde Förvaltningsrätten den meddelade varningen.

Fastighetsmäklaren överklagade förvaltningsrättens dom till Kammarrätten som dock inte beviljade prövningstillstånd. Sedan mäklaren överklagat det beslutet till Högsta förvaltningsrätten som för sin del ansåg skäl att bevilja prövningstillstånd föreligga återförvisades ärendet för slutlig bedömning av Kammarrätten.

Kammarrätten i Stockholm ansåg vid sin bedömning följande:

Kammarrätten i Stockholm bedömde att det inte ska ställas olika krav på en fastighetsmäklare som utför en värdering beroende på om den utförs som en del i ett förmedlingsuppdrag eller inte. Värderingen ska alltså alltid prövas mot kravet på god fastighetsmäklarsed enligt vad som anges i fastighetsmäklarlagen.

Av fastighetsmäklarens värdeintyg framgick att uppgiften om framtida avstyckning är lämnad under rubriken "Övriga upplysningar som kan påverka värdet". Vid tiden för värderingen var det oklart om avstyckning av fastigheten var möjlig och uppgiften kan därför inte anses felaktig, anförde Kammarrätten.

Fastighetsmäklaren ansågs inte heller ha lämnat några garantier eller utfästelser om att en avstyckning är möjlig. Varken mäklarens värdering av fastigheten eller den eventuella avstyckningen kunde därför ifrågasattas, enligt Kammarrätten.

Kammarrätten ansåg således till skillnad från tidigare instanser att fastighetsmäklaren inte genom utformningen av intyget hade gått utöver sitt uppdrag och inte handlat i strid med god fastighetsmäklarsed. Att formuleringen i intyget har lett till en tvist mellan dödsbodelägarna medförde inte annan bedömning från Kammarrätten som i sin dom upphävde meddelad varning.

Det är i skrivande stund oklart om Fastighetsmäklarinspektionen avser att överklaga domen från Kammarrätten i Stockholm.

Slutsats
Genom prövningen av ärendet har det rättsliga läget för fastighetsmäklarkåren tydliggjorts. En fastighetsmäklare måste således agera helt enligt fastighetsmäklarlagens regler då man utför fristående värderingar utan samröre med det sedvanliga förmedlingsarbetet.

Detta innebär således att man som mäklare för en fristående värdering anlitas för sina expert- och yrkeskunskaper som fastighetsmäklare. Med andra ord så kommer en fastighetsmäklares vidtagna åtgärder och dennes slutliga bedömning i samband med en utförd värdering framgent komma att prövas mot kravet på att iaktta god fastighetsmäklarsed samt övriga bestämmelser i fastighetsmäklarlagen.

Denna fastslagna slutsats känns rimlig och får förhoppningsvis en effekt på de värderingar som framgent kommer utföras och att fastighetsmäklaren lägger ned den tid och aktsamhet som behövs för att säkerställa att han har ett så bra beslutsunderlag som möjligt för varje utförd värdering.

En annan viktig slutsats gällande avgörandet är att det ibland krävs viss envishet och styrka för en fastighetsmäklare att orka med att överklaga ett tillsynsbeslut som Fastighetsmäklarinspektionen meddelat men att det ibland kan leda till att beslutet kan komma att slutligen ändras av domstol.

Om du som fastighetsmäklare får en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen, så är således det gyllene rådet att söka kontakt med Mäklarsamfundets jurister för rådgivning i ärendet.

Mats Sjöquist
Förbundsjurist