Ska man vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom även vid utförande av värderingsuppdrag?

Enligt penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare vidta åtgärder för kundkännedom i samband med att en affärsförbindelse etableras. Åtgärder för kundkännedom ska vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro även om fastighetsmäklaren inte har etablerat en affärsförbindelse med kunden (alternativt flera mindre transaktioner som har ett samband och som gemensamt uppgår till 15 000 euro). Det är utifrån dessa parametrar som frågan om man ska vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom även vid värderingsuppdrag måste besvaras. 

Såvida fastighetsmäklaren inte får mer betalt än 15 000 euro bör värderingsuppdrag inte betraktas som en sådan enstaka transaktion som triggar skyldigheten att vidta kundkännedom om uppdragsgivaren. Frågan är då om värderingsuppdrag kan anses vara en affärsförbindelse. I sådana fall ska kundkännedomsåtgärder vidtas. Enligt förarbetena till penningtvättslagen (prop. 2016/17:173 s. 188f) definieras affärsförbindelse som ”en affärsmässig förbindelse som när kontakten etableras förväntas ha en viss varaktighet. Det finns inte några formella krav på hur en affärsmässig förbindelse kan uppstå.”  

Jämfört med förmedlingsuppdrag, som kan pågå under en längre tid, så kan värderingsuppdrag fullgöras på en relativt kort tidsperiod. I princip kan en värdering påbörjas och slutföras samma dag, i alla fall i teorin. Det går därför att argumentera för att värderingsuppdrag inte är att anse som en affärsförbindelse i penningtvättslagens mening eftersom de inte förväntas ha en viss varaktighet. Kundkännedomsåtgärder skulle i sådana fall inte behöva vidtas i samband med värderingsuppdragets ingående.  

Tyvärr går det också att argumentera för motsatsen, dvs. att värderingsuppdrag kan anses vara en affärsförbindelse. Förarbetena till penningtvättslagen ger ingen vägledning till hur begreppet ”viss varaktighet” ska tolkas. Även kortare tidsperioder skulle kunna omfattas. Det är också viktigt att ha med sig att skriftliga värderingsintyg kan användas i olika penningtvättsupplägg. I den nationella riskbedömningen av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/202,1 anges att den sammantagna risken för penningtvätt inom fastighetsmäklarbranschen bedöms svara betydande. Där anges också att under- eller övervärdering av fastighetsvärdet utgör riskscenarion och kända tillvägagångssätt för penningtvätt. Vid undervärdering kan en del av köpeskillingen ske separat med svarta pengar. Övervärdering kan ge köparen möjlighet att ta ett större banklån som sedan betalas av med brottspengar.  

Mot bakgrund av att värderingsintyg utnyttjas i penningtvättsupplägg samt att syftet med penningtvättslagen är att förhindra penningtvätt, så är det lätt att hitta argument för att även värderingsuppdrag ska omfattas av kravet på att vidta åtgärder för kundkännedom. Frågan är dock än så länge inte prövad i praxis och det är därför osäkert hur FMI och förvaltningsdomstolarna tolkar begreppet affärsförbindelse kopplat till värderingsuppdrag.  

Det står dock klart att skrivuppdrag, där mäklaren endast medverkar till att upprätta överlåtelsehandlingar, har bedömts utgöra en affärsförbindelse och omfattas därmed av kravet på att vidta åtgärder för kundkännedom, se FMI:s beslut 21-0395. Skrivuppdrag, precis som värderingsuppdrag, kan slutföras under en relativt kort tidsperiod men anses ändå ha sådan varaktighet att det bedöms som en affärsförbindelse. Det ligger därför närmast till hands att även värderingsuppdrag omfattas av bestämmelserna om kundkännedom och att det därmed krävs att åtgärder vidtas innan ett sådant uppdrag ingås.   

Mot bakgrund av det osäkra rättsläget rekommenderar Mäklarsamfundet att man hanterar värderingsuppdrag på samma sätt som förmedlingsuppdrag och skrivuppdrag, dvs genom att vidta kundkännedomsåtgärder om uppdragsgivaren innan uppdraget påbörjas.
 

Emil Ericsson
Förbundsjurist Mäklarsamfundet