Konkurrerande provisionsanspråk – Nytt beslut från FRN

När två eller flera mäklare har varit successivt verksamma kan det uppstå en situation där Mäklare 1 har rätt till provision på grund av att denne har haft störst inverkan på att det blev en försäljning. Samtidigt kan Mäklare 2 ha rätt till provision på grund av att objektet överläts under Mäklare 2:s ensamrättstid. Ensamrätt innebär att mäklaren normalt har rätt till full provision om objektet överlåts under ensamrättstiden, oavsett vem som blir köpare och oavsett hur mycket eller lite mäklaren bidrog till affären. En säljare riskerar alltså bli skyldig att betala dubbla provisioner.

Mäklarsamfundet har i tidigare nyhetsbrev (19 mars 2015 och 28 mars 2018) beskrivit vad som gäller i dessa situationer. Om du vill ha vägledning om vad som gäller vid konkurrerande provisionsanspråk, kan du med fördel ta del av dessa nyhetsbrev (se länkar nedan). Sammanfattningsvis kan emellertid sägas att mäklare enligt god fastighetsmäklarsed måste se till att en konsument undviker att drabbas av dubbla provisionsanspråk. I första hand ska Mäklare 2, i sitt uppdragsavtal, undanta Mäklare 1:s anvisade spekulanter från sin ensamrätt. Om detta inte har skett måste Mäklare 1 och 2 komma överens om hur provisionen ska fördelas mellan dem. Om mäklarna inte kan komma överens kan de vända sig till FRN för att få frågan prövad.

Däremot blir det skillnad om säljaren inte är en konsument. FRN har i ett nyligen avgjort ärende (112/19) uttalat att reglerna om konkurrerande provisionsanspråk, som ju syftar till att skydda säljaren från risken att behöva betala dubbla provisioner, inte gäller om säljaren är en kommersiell aktör. En kommersiell aktör måste själv kunna bedöma risken med att lämna ett ensamrättsuppdrag till en mäklare 2 och det saknas anledning att skydda denne från dubbla provisionsanspråk. I det aktuella fallet var säljaren ingen konsument utan ett bolag. De ovan angivna reglerna om konkurrerande provisionsanspråk blev därmed inte tillämpliga. Mäklare 2 hade av det skälet ingen skyldighet att beakta Mäklare 1:s anvisade spekulanter eller dennes eventuella provisionsanspråk. 

FRN uttalade att det inte föreligger någon konkurrenssituation mellan mäklare 1 och 2 när säljaren är en kommersiell aktör och provisionen ska därför inte delas mellan dem. Mäklare 2 hade rätt till full provision redan på den grunden att bostadsrätten överläts under dennes ensamrättstid och säljaren hade redan betalat provision till mäklare 2 utan invändningar. Även mäklare 1 kan ha rätt till full provision på den grunden att denne anvisade köparen. Det krävs dock att finns ett orsakssamband mellan mäklare 1:s arbete och affären. FRN prövade inte detta eftersom säljaren inte var part i ärendet hos FRN. Mäklare 1 har emellertid möjlighet att framställa sitt krav till säljaren och driva kravet i allmän domstol. Även FRN kan i vissa fall pröva ett krav mot säljaren, men nämnden är enligt sina stadgar inte skyldig att pröva den typen av ärenden om säljaren inte är konsument.

Sammanfattningsvis kan sägas att du som mäklare inte riskerar att behöva dela provisionen med en tidigare anlitad mäklare om kunden är en kommersiell aktör eftersom mäklarnas provisionsanspråk inte anses konkurrera med varandra. 

Ta del av FRN:s beslut här

Mäklarsamfundets tidigare nyhetsbrev om konkurrerande provisionsanspråk
Konkurrerande provisionsanspråk - vem av mäklare 1 och 2 har egentligen rätt till provision?
Konkurrerande provisionsanspråk - vägledande beslut från FRN

Emil Ericsson
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet