Konkurrerande provisionsanspråk – vägledande beslut från FRN

För att undvika att uppdragsgivaren dras in i en tvist som i grunden är en fråga mellan de två mäklarna, ofta kallad ”konkurrerande provisionsanspråk”, har Mäklarsamfundet sedan lång tid tillbaka ställt krav på sina medlemmar att istället låta tvisten avgöras genom ett skiljedomsliknande förfarande. Prövningen skedde tidigare i Mäklarsamfundets ansvarsnämnd, men har sedan maj 2017 övertagits av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN).

FRN har hittills meddelat sex vägledande beslut i tvister mellan mäklare om konkurrerande provisionsanspråk. Genom besluten har FRN gjort uttalanden om bland annat hur Mäklare 1 och Mäklare 2 bör agera, tolkningen av kravet på orsakssamband och vilka principer eller hjälpmetoder som bör tillämpas när en provision ska delas mellan två mäklare.

Rätten till provision
När två mäklare har varit successivt verksamma är utgångspunkten i praxis att den av mäklarna vars förmedlingsarbete som haft störst inverkan på att det blev en affär, är den som har rätten till provision. Någon gång kan situationen dock uppstå att Mäklare 1 är den som haft störst inverkan på att det blev en affär, samtidigt som Mäklare 2 har rätt till provision på grund av att objektet överlåts under Mäklare 2s ensamrättstid. Säljaren kan då bli skyldig att betala dubbla provisioner. Det ska undvikas när uppdragsgivaren/säljaren är en konsument, vilket bör ske på följande sätt.

Mäklare 1 ska enligt god fastighetsmäklarsed överlämna en spekulantlista till uppdragsgivaren när uppdraget upphör utan att en försäljning genomförts. Uppdragsgivare ska då upplysas om att en senare överlåtelse kan ge mäklaren rätt till ersättning (22 § fastighetsmäklarlagen).

När Mäklare 2 får vetskap om att en annan mäklare tidigare haft i uppdrag att förmedla bostaden ska denne undanta de spekulanter som Mäklare 1 har anvisat, från sin ensamrätt. Vilka dessa är framgår normalt av Mäklare 1s spekulantlista, som uppdragsgivaren ska ha fått. Om det inte finns någon spekulantlista ska Mäklare 2 istället kontakta Mäklare 1 för att kontrollera om denne har anvisat några spekulanter och i så fall vilka dessa är. Går det inte att få besked ska Mäklare 2 generellt undanta de spekulanter som Mäklare 1 kan ha anvisat från sin ensamrätt.

Indirekt anvisning
Även så kallad indirekt anvisning kan förekomma. Om en anvisad spekulant tipsar den blivande köparen om objektet kan även denne bedömas vara anvisad av mäklaren. För att en provisionsrätt ska uppkomma krävs att säljaren kände till eller borde ha känt till att köparen var direkt eller indirekt anvisad av mäklaren (jfr FRN dnr 77/17 nedan).

Orsakssamband - grundläggande principer och hjälpmetoder
Det finns en svag presumtion för att Mäklare 1 har rätt till sin provision. I äldre rätt var man obenägen att tillerkänna Mäklare 2 någon provision, något man däremot bedömt annorlunda i senare praxis, där man istället prövat respektive mäklares insats. Till skillnad från en domstol kan FRN besluta att en provision ska fördelas mellan de båda mäklarna.

En viktig omständighet vid bedömning av om Mäklare 1 eller Mäklare 2 haft störst inverkan på att det blev en affär är vilken av mäklarna som har lagt ner mest arbete. En sådan insats förmodas leda till det ingångna avtalet. Till denna princip kommer två hjälp-metoder för att fastställa ett orsakssamband;

1. Tiden från det att Mäklare 1s avtal upphörde eller dennes senaste förmedlingsåtgärd till dess att en överlåtelse genomförs; om tiden är kort är orsakssambandet starkare, om tiden är lång är sambandet svagare. Tidsfaktorn är relativ och beroende av objektet och andra förutsättningar för uppdraget. Det går därför inte att ange en viss tidsfrist. Den får avgöras från fall till fall.

2. Villkoren för överlåtelsen; om villkoren är de samma som under Mäklare 1:s uppdrag är orsakssambandet starkare, om de avviker är sambandet svagare.

Råd till dig som är Mäklare 1
- Till den skriftliga bekräftelsen på din eller uppdragsgivarens uppsägning ska du bifoga en spekulantlista – om du avser att framställa krav på provision i framtiden.

- I spekulantlistan får du ange samtliga spekulanter som du har anvisat. Det har inte ansetts lämpligt eller meningsfullt att ange andra spekulanter än de som har visat konkret intresse för objektet.

- Om en Mäklare 2 efterfrågar en spekulantlista bör du tillhandahålla den utan dröjsmål. Du bör också lämna tydlig information till Mäklare 2 om provisionsvillkoren för ditt uppdrag. Detsamma gäller andra förutsättningar som kan vara av betydelse vid en slutuppgörelse, t.ex. om du fått viss ersättning för utlägg.

Råd till dig som är Mäklare 2
- Om det framkommer att uppdragsgivaren tidigare anlitat annan mäklare ska du undanta de spekulanter som Mäklare 1 anvisat från din ensamrätt i uppdragsavtalet. Du får ändå inte göra gällande rätt till provision på grund av ensamrätt om någon av Mäklare 1s anvisade spekulanter blir köpare.

- Du ska inte göra någon egen bedömning av om de spekulanter som redovisas av Mäklare 1 verkligen är anvisade eller om det finns något orsakssamband.

- Det finns alltid finns en risk för att Mäklare 1 kan ha rätt till hela eller en del av provisionen. Du bör därför överväga om det finns anledning att avstå från uppdraget alternativt avtala om en högre provision än normalt eventuellt med särskilda villkor om t.ex. rätt till ersättning för vissa kostnader.

Råd till er båda
Sök kontakt och försök att få information direkt från varandra. Eventuella diskussioner bör föras mellan er utan inblandning av uppdragsgivaren. Lita inte på andrahandsuppgifter om hur ett förmedlingsuppdrag har utförts eller kan komma att utföras. Dokumentationen ger normalt ett säkert underlag för en bedömning av ett förmedlingsuppdrag. Genom att agerat förutseende och med ömsesidig respekt kan onödiga provisionstvister undvikas. Det gemensamma målet är att fler affärer förmedlas av mäklare.

FRNs BESLUT

5 oktober 2017   dnr 38/17
FRN ansåg att Mäklare 1 hade rätt till 60 % av provisionen enligt dennes uppdragsavtal. Det hade bara gått ett par dagar från Mäklare 1 vidtog sina förmedlingsåtgärder till dess att ett köp kom till stånd.

2 november 2017   dnr 62/17 
FRN rekommenderade Mäklare 2 att betala ett mindre belopp av provisionen till Mäklare 1. Mäklare 2 hade en lägre provision än den som Mäklare 1 hade avtalat om. Beslutet innebar att Mäklare 1 ansågs ha rätt till 25 % av den lägre provisionen med avdrag för vad som hade utbetalats i ersättning för utlägg från uppdragsgivaren.

18 januari 2018   dnr 41/17
Provisionsrätten prövades endast avseende Mäklare 2 som ansågs ha rätt till full provision på grund av sin ensamrätt.

15 februari 2018   dnr 72/17
FRN ansåg att Mäklare 2 hade rätt till hela provisionen

15 februari 2018   dnr 77/17
FRN ansåg att Mäklare 2 hade rätt till 75 % av provisionen.

15 februari 2018   dnr 80/17
FRN ansåg att Mäklare 2 hade rätt till hela provisionen

Läs hela besluten här, länk till samtliga avgöranden

Annika Ahlberg
Förbundsjurist