Kriget i Ukraina – Hur påverkar det bostadsmarknaden?

I förra veckan fick jag ett samtal från Dagens Nyheter, med frågan om hur invasionen av Ukraina kan komma att påverka den svenska bostadsmarknaden. Att den typen av reflektioner känns futtiga i ljuset av den akuta humanitära och säkerhetspolitiska krisen behöver kanske inte sägas. Samtidigt förstår jag att det finns ett intresse för frågan. 

Som alltid vill medier ha tvärsäkra svar. Den tendensen blir starkare ju mer oförutsägbart läget är. Så jag gjorde helt enkelt som jag brukar i den typen av sammanhang. Jag sade precis som det var. Alltså, att jag inte vet och att det enda jag kan göra är att gissa. Den här texten är därmed också en gissning, men en lite mer djuplodande gissning med utgångspunkt i det vet vi faktiskt vet. 

Först en titt på det makroekonomiska läget. Det som talar för fortsatt stabilitet på svensk bostadsmarknad är hög aktivitet på arbetsmarknaden, starka tillväxtsiffror och fortsatt billiga krediter på grund av de låga räntorna. Fed har aviserat räntehöjningar på grund av inflationstrycket, men Riksbanken står än så länge kvar vid sin linje att inte höja räntan i närtid. Skulle räntorna stiga dramatiskt på kort tid så skulle det sannolikt märkas, men allt fler har valt att binda räntan på åtminstone delar av sina lån. Idag består cirka halva den totala bolånestocken av lån med bunden ränta på olika löptider. Det är en form av krockkudde eller försäkring för hushållen och i förlängningen bostadsmarknaden. 

Vad som däremot är betydligt svårare att försäkra sig mot är inflationen, som minskar vår köpkraft och därmed också påverkar förmågan att bära boendeutgifterna från månad till månad. Lägg till detta stigande energi- och bränslepriser och högre livsmedelspriser i spåren av den ryska invasionen av Ukraina så blir det allt tydligare att det blir mindre kvar för att betala boendekostnader i form av avgifter, räntekostnader och amorteringar för många hushåll. Samtidigt vet vi att hushållens marginaler generellt är goda och att boendekostnadernas andel av den disponibla inkomsten generellt är låg. Enligt SCB är boendeutgifternas andel av disponibel inkomst för de som bor i bostadsrätt i snitt drygt 20 procent och i äganderätt drygt 16 procent. Den mest sårbara gruppen här är unga ensamhushåll som överlag har den högsta skuldkvoten och ensamstående, kvinnliga pensionärer som generellt har de lägsta inkomsterna i form av pensioner.  

Stockholmsbörsen har tappat runt 20 procent sedan årsskiftet, och är en av de hårdast drabbade börserna i världen. Att vi nu befinner oss i björnmarknad påverkar många småsparare och kan, om trenden fortsätter, få följdverkningar på arbetsmarknad och tillväxt. Vad gäller bostadsmarknaden överlag så är den kortsiktiga effekten av den volatila marknaden förmodligen ganska liten. Det är framför allt den psykologiska faktorn som kan påverka, om ett negativt börssentiment överförs till bostadsmarknaden i form av tvekan att agera som köpare eller säljare. Möjligen finns ett mer direkt samband mellan börsutvecklingen och läget för de allra mest exklusiva objekten, som i högre grad finansierats med eget kapital som inte sällan är placerat på kapitalmarknaden. 

Det som är allra svårast är förutse är naturligtvis hur människor agerar. Trots att de strukturella, ekonomiska förutsättningarna sätter ramarna för vårt agerande på bostadsmarknaden så består marknaden till syvende och sist av människor av kött och blod, mer eller mindre rationella, som gör mer eller mindre informerade val. Det vi har sett under åren med pandemin är en ökad vilja att lägga en större del av vår disponibla inkomst på boendet. Min gissning är att den tendensen håller i sig. Vi ska heller inte glömma att det faktiska flyttbehovet är stort. Den demografiska utvecklingen ger att vi idag har en rekordstor grupp familjebildare som behöver bo större och därmed söker större lägenheter och villor, och det finns det alldeles för lite av. Flyttfrekvensen i de yngre ålderssegmenten, som främst är aktuella för de små lägenheterna, ligger också sedan många år tillbaka på en internationellt mycket hög nivå. Livet fortsätter, och med det kommer flyttbehov, så vi kan anta att även i beståndet av mindre bostadsrätter kommer det ske en löpande och kontinuerlig omfördelning.  

Trots att samhället nu öppnat upp och att det finns ett stort sug efter upplevelsebaserad konsumtion så dämpar inflation och ökade levnadsomkostnader sannolikt många hushålls vilja att lätta på plånboken för sådant som kan betraktas som en form av lyxkonsumtion. Under veckorna som kommer kan vi kanske komma att se en viss tvekan och försiktighet bland framför allt köpare. Samtidigt överstiger efterfrågan utbudet med råge på de flesta lokala bostadsmarknader. Det talar för att marknaden fortsätter visa styrka under den kommande tiden. Beroende på hur länge den akuta omvärldskrisen pågår kan vi på olika håll få en mer ojämn marknad där de objekt som har ”alla rätt” går fortsatt mycket starkt medan de mer alldagliga eller generiska objekten blir mer svårsålda.  

Det saknas alltså inte risker, som kan komma att påverka. I vilken mån det slår igenom på bostadsmarknaden är i hög grad beroende av hur länge den ekonomiska oron består och hur djupgående den blir. Med den informationen vi har idag ska det inte förvåna om marknaden lugnar ned sig något, men mycket talar för att utvecklingen den närmaste framtiden blir stabil. Boprisutvecklingen i februari stöder den bilden, vilket också räntenivåer och arbetsmarknadssiffror gör.  

Joakim Lusensky
Analys- och Kommunikationschef Mäklarsamfundet