Nyhet Juridik 5 maj 2022

Hur skriver jag ägarandelarna när någon vill bli ”utköpt”?

För att vara säker på att alla handlingar uppfyller formkraven för en fastighetsöverlåtelse och för att ha korrekta handlingar att visa upp för bank och lantmäteri är det vanligt att mäklare anlitas för begränsade uppdrag eller så kallade ”skrivuppdrag” när köpare och säljare redan hittat varandra men vill ha hjälp att upprätta köpehandlingar som motsvarar deras överenskommelse.

När två eller flera personer äger en fastighet ihop kan var och en disponera över den andel de äger. Vid en försäljning är det viktigt att andelarna formuleras rätt för att köpet ska bli giltigt och för att köparen ska kunna få lagfart för den del som hen förvärvat. Det är även bra att i dessa situationer ta för vana att stämma av huruvida det finns något samäganderättsavtal eftersom det får civilrättsliga konsekvenser för det fall att ägarna inte beaktar villkoren i avtalet.

I jordabalkens 4 kap 1 § framgår formkraven för att en giltig fastighetsöverlåtelse ska komma till stånd. Det ska upprättas en skriftlig köpehandling som undertecknas av parterna och av köpehandlingen ska det framgå objekt, köpeskilling och en överlåtelseförklaring.

Det som kan orsaka förvirring i denna typ av affärer är hur andelarna ska formuleras i köpekontraktet. När en person ska bli ”utköpt” så ska endast den som säljer stå som säljare och den som ”köper ut” den andre, eller den som ska bli ny delägare, ska stå som köpare. Överlåtelseförklaringen behöver inte ändras utan kan se ut som vanligt och ange att säljaren överlåter härmed fastigheten till köparen. Som förtydligande kan ett förslag vara att förklara det slutliga resultatet av överlåtelsen genom en fullständig redovisning av ägare med respektive ägarandelar i anslutning till överlåtelseförklaringen.

Nedan är ett exempel på hur det kan formuleras om en fastighet ägs av två personer till hälften vardera och den ena vill bli ”utköpt” av den andre:

Säljare A 1/2

Köpare B 1/2

Överlåtelseobjekt: Fastigheten x

Överlåtelseförklaring: Säljaren A överlåter härmed hela sin andel av fastigheten X (1/2) till köparen B.

Köparen B äger sedan tidigare 1/2 av fastigheten och kommer efter köpet stå som ägare till hela fastigheten (1/1).

Exemplet ovan är vanligt när ett par går skilda vägar men det finns såklart situationer där andelarna är mindre och ägarna flera. Det kan till exempel vara en fastighet som gått i arv till en stor syskonskara. Principen är dock densamma men man behöver komma fram till en minsta gemensam nämnare utifrån den minsta ägarandelen. Om det är väldigt små andelar kan det vara en fördel att utgå från hundradelar, och sedan räkna ut hur stor andel respektive säljare säljer av hela objektet samt hur stor andel av hela objektet köparen/köparna förvärvar. Allt ska kopplas till hur objektet är redovisat. Om vi istället har fem ägare med lite olika andelar där tre ägare vill bli ”utköpta” av de andra två ägarna skulle det istället kunna se ut såhär;

Säljare A 10/100

Säljare B 15/100

Säljare C 5/100

Köpare D 15/100

Köpare E 15/100

Överlåtelseobjekt: Fastigheten Y

Överlåtelseförklaring Säljarna A(10/100), B(15/100) och C(5/100) överlåter härmed hela sina andelar av fastigheten till Köparna D och E.

Köparna D och E äger sedan tidigare 35/100 var av fastigheten. Efter köpet kommer Köparen D och E stå som ägare till 50/100 var av fastigheten Y.

Vid andelsöverlåtelser är det viktigt att vara noga med att andelarna redovisas korrekt i förhållande till objektet. Enligt min uppfattning är det enklast att inte ändra överlåtelseobjektet utan redovisa det som hela fastigheten och sedan beskriva andelarna i förhållande till det, så som gjorts i de två exemplen ovan.

Det är även möjligt att anpassa objektet till vad som omfattas av överlåtelsen. I sådant fall skulle det första exemplet, där en person vill bli ”utköpt”, kunna se ut såhär;

Säljare A 1/1

Köpare B 1/1

Överlåtelseobjekt halva (1/2) Fastigheten Z

Överlåtelseförklaring: Säljaren A överlåter härmed hela sin andel av fastigheten X (1/2) till köparen B.

Köparen B äger sedan tidigare 1/2 av fastigheten och kommer efter köpet stå som ägare till hela fastigheten (1/1).

Resultatet är samma som i det första exemplet men i och med att objektet som anges i köpehandlingen är halva fastigheten så köper respektive säljer parterna hela andelen av objektet.

En vanlig följdfråga är vad köpeskillingen ska vara. Vad köpeskillingen ska vara kan såklart varken jag eller ni mäklare svara på men den bör motsvara vad parterna är överens om att den andel som säljs är värd eller ska säljas för. Om parterna kommit fram till att fastigheten är värd en miljon och halva fastigheten säljs bör köpeskillingen, om de inte enas om något annat, rimligtvis vara 500 000 kronor.

Fanny Norsten
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet