”Ändring av ägarandelar” – igen

En ändring av ägarandelarna på köparsidan innebär en grundläggande förändring som rör delar av formkravet. Ändringen motsvarar en överlåtelse köparna emellan. Mäklarsamfundets rekommendation är därför att parterna avtalar om en återgång av det första kontraktet och att ett nytt kontrakt upprättas med de önskade ägarandelarna. Detsamma gäller vid önskemål från köpare om att andelsköpare ska läggas till eller om någon andelsköpare vill avstå från köp.

Återgångsavtalet
I återgångsavtalet bör anges
1. att det första köpekontraktet återgår i sin helhet och att ett nytt ska tecknas,
2. att orsaken till återgången är köparnas önskemål om ändring av ägarandelar och att säljaren godtagit detta,
3. att tidigare erlagd handpenning avser den senare överlåtelsen,
4. att ett villkor för återgången är att det nya kontraktet blir bindande och
5. att något skadestånd inte ska utgå till någondera parten med anledning av återgången.

Det nya kontraktet
Följande punkter bör uppmärksammas särskilt
- att kontraktsdag blir det datum då det nya kontraktet skrivs,
- att kontraktet ersätter ett tidigare kontrakt,
- att handpenningen betalats/redovisats/utbetalats enligt tidigare kontrakt,
- att bostadens skick bedöms vid den första kontraktsdagen och
- att eventuella svävarvillkor återges och klarläggs.

Om köpet avser en bostadsrätt ska en kopia av det nya kontraktet alltid skickas till bostadsrättsföreningen.

Det första kontraktet
Samtliga exemplar av det första kontraktet bör tas in och makuleras då det nya kontraktet blivit bindande.

Alternativ
Ett nytt kontrakt innebär merarbete för mäklaren. Kontraktet måste anpassas till avtalssituationen i flera avseenden och ett återgångsavtal ska upprättas. Det finns dessutom normalt anledning att uppmärksamma vilka konsekvenser som en ändring av ägarandelar kan medföra för parterna t.ex. om finansieringen påverkas, möjligheten till uppskov eller familjerättsliga följder. En köpare kan vara i behov av att söka särskild rådgivning innan ett nytt kontrakt upprättas för säkerställande av att syftet med ändringen uppnås. Det kan ifrågasättas om köparens önskemål om ändring av ägarandelar alltid ska omfattas av mäklarens uppdrag från säljaren.

Det finns inte någon skyldighet för säljaren att medverka till ett nytt kontrakt. För det fall att ändringen genomförs efter ett årsskifte inträder säljarens deklarationsplikt ett år senare än vad som annars skulle vara fallet, vilket säljaren bör göras uppmärksam på.

Om det är möjligt för genomförandet av affären bör mäklarens råd till säljaren vara att avstå från att medverka till en omskrivning av kontrakten. Köparna kan då skriva avtal om överlåtelse av andelen sinsemellan för att uppnå den fördelning av ägarandelarna som de anser lämplig. Det gäller särskilt vid överlåtelse av en bostadsrätt. Vid andelsöverlåtelse av fastighet utgår emellertid stämpelskatt och en expeditionsavgift för köparen.

Annika Ahlberg
Förbundsjurist
Mäklarsamfundet