Nytt år – även för den som ska deklarera sin bostadsförsäljning

Relativt ofta lämnar vi rådgivning till er i situationer där köparsidan i en affär vill genomföra någon form av ändring. Antingen vill man fördela om ägarandelarna sinsemellan, eller så ska en viss köpare inte alls längre vara med eller en ytterligare köpare inträda. 

Ska en sådan förändring genomföras i tiden före ett tillträde, har vi tidigare kommunicerat vad som gäller för detta – se tidigare nyhetsbrev här. Även om det inte rör sig om att utesluta eller introducera någon köpare, är också en andelsöverlåtelse köparna emellan en sådan form av överlåtelse som styrs av formkraven enligt lag.  

Saken går kort sagt inte att lösa genom ett tilläggsavtal utan en hävning av befintligt kontrakt ska ske varefter ett nytt kontrakt, med den nya köparkonstellationen, ska upprättas. Observera att kundkännedom måste uppnås på en eventuell ny köparpart. 

När vi rör oss kring ett årsskifte gäller att också observera säljarens skattemässiga situation – även om vi visserligen undantar skatterättslig juridik som sådan från vår rådgivning.

Säljarens tidpunkt för deklaration styrs ju av kontraktsdagen och inte tillträdesdagen. Om det ursprungliga kontraktet skrevs under 2019 men en sådan situation som beskrevs ovan uppstår varpå ett nytt kontrakt upprättas, och så sker under 2020 – ska försäljningen inte deklareras förrän 2021. Förutom andra synpunkter säljaren kan tänkas ha kring att medverka till en sådan här förändring är detta också en viktig omständighet att påminna säljaren om, eftersom det kan tänkas att säljaren av olika skäl vill att försäljningen ska räknas in i ett visst års deklaration. 

Det ska i sammanhanget påpekas att säljaren inte är skyldig att medverka till upplägget. Om det inte innebär någon fara för att affären ska kunna genomföras (t.ex. om köparen av sin bank blivit upplyst om att en ytterligare part måste stå med på kontraktet för att finansieringen ska ordnas) finns det i regel inte heller något incitament för säljaren själv att medverka till det. Istället kan köparsidan hänvisas till att efter tillträdet genomföra den ändring man önskar. 

Om vi istället har att göra med situationen att en hävning sker av annat skäl – eller att en svävarklausul medger rätt till återgång varefter ett nytt kontrakt ingås, finns självklart inte samma möjligheter för säljaren att inte medverka till detta. Om kontrakt med svävarvillkor ingås i närtid inför ett årsskifte kan just detta också vara bra att påpeka för säljaren, som då kanske redan inledningsvis måste vara beredd på att försäljningen faktiskt inte kommer att ske förrän året därpå. 

Även köparens skattemässiga situation kan också vara relevant att beakta, inte minst eftersom man kan tänka sig att det är just en sådan (exempelvis möjligheten till uppskov) som föranleder köparna att sinsemellan vilja fördela ägarandelarna annorlunda i köpet. Ett tips är därför att alltid, före kontrakt, stämma av att köparna är säkra på i vilka respektive andelar de önskar stå för köpet. 

Louise Åhl Rosell
Bitr. förbundsjurist