
Bostadsrättens indirekta nettoskuld
Du som är medlem kan se det inspelade webinariet om bostadsrättens indirekta nettoskuld.
Du som är medlem kan se det inspelade webinariet om bostadsrättens indirekta nettoskuld.
Nytt avtal krävs
En ändring av ägarförhållandet på köparsidan innebär en sådan grundläggande förändring som även berör delar av formkravet. Det kan därför inte längre ses som samma köp, utan i praktiken får det ses som en överenskommelse om återgång av det ingångna köpet i föreningen med ett nytt köp. Vår rekommendation är därför att ett nytt köpeavtal ska upprättas. Detta medför att säljaren måste vidtalas och acceptera att köpet går tillbaka och ersätts av ett nytt. Det innebär också att köpet inte längre kan anses ha skett vid det ursprungliga köpetillfället, utan istället sker och dokumenteras i det nya köpeavtalet, som också ska vara korrekt daterat. Detta får störst betydelse för det fall det ursprungliga avtalet träffats före ett årsskifte och, till följd av köparnas önskemål om förändring, ersätts av ett nytt avtal efter årsskiftet. Deklarationsplikten för säljaren inträder då först ett år senare eftersom deklarationen ska göras året efter att försäljningen (kontraktsdagen) skett.
Innan det nya avtalet träffas bör ett återgångsavtal upprättas mellan parterna som dokumenterar återgången. Återgångsavtalet villkoras lämpligen av att ett nytt köpeavtal tecknas. Är det fråga om en bostadsrätt så bör återgången även villkoras av att det nya köpeavtalet blir bindande, dvs. att medlemskap för tillkommande köpare beviljas. Vidare bör samtliga exemplar av det ursprungliga avtalet samlas in och makuleringsstämplas eller på annat sätt görs obrukbara i samband med att det nya avtalet blir bindande.
Man bör även vara uppmärksam på om det ursprungliga avtalet varit förenat med någon typ av villkor, t.ex. besiktningsvillkor eller lånevillkor som kan behöva formuleras annorlunda i det nya avtalet, eftersom förvärvstidpunkten blir en annan. För det fall handpenningen erlagts i anslutning till det ursprungliga köpeavtalet, och den erlagda handpenningen ska utgöra handpenning i det nya köpet, får det i köpeavtalet anges att handpenningen erlagts vid den tidpunkt den faktiskt erlades av köparen. Det kan även vara lämpligt att objektets skick knyts till den ursprungliga kontraktsdagen.
Den alternativa lösningen
Som framgår av ovan föranleder köparens önskemål om ändrade ägarförhållanden dels en hel del merarbete för mäklaren och inte sällan kan säljaren uppfatta situationen som osäker och motsätta sig en sådan förändring. Alternativet för köparen, om t.ex. en köpare ska tillkomma, är att den ursprungliga köparen säljer en andel av bostadsrätten/fastigheten till den tillkommande köparen för samma pris som andelen köptes. Är det fråga om en fastighet så kommer dock detta medföra en tillkommande kostnad för stämpelskatt. Den ursprungliga köparen kommer även behöva tillträda ensam gentemot säljaren.
Johanna Stampe
Bitr. förbundsjurist
/ Juridik 16 november 2023 Nu börjar året närma sig sitt slut. Det gånga året har vi besvarat över 12 000 telefonsamtal och mejl från er fastighetsmäklare. För oss jurister är det oerhört…
/ Juridik 20 maj 2022 På juristavdelningen tar vi emot åtskilliga tusentals telefonsamtal varje år från er medlemmar. Under 2021 besvarade vi över 13 000 frågor. En del av dessa är…
/ Juridik 5 maj 2022 För att vara säker på att alla handlingar uppfyller formkraven för en fastighetsöverlåtelse och för att ha korrekta handlingar att visa upp för bank och…
/ Juridik 9 december 2020 Vi får alltjämt många frågor om vad som gäller avseende formkrav för undertecknande av de avtal som förekommer inom ramen för mäklartjänsten. Antalet frågor…
/ Juridik 4 juni 2020 Vi följer med spänning utvecklingen av praxis kring förhandsavtal för nyproducerade bostadsrätter och såsom tidigare har utlovats gör vi vårt bästa för att…
/ Juridik 8 april 2020 Force majeure brukar anses innebära oförutsedda händelser vilka inträffar på grund av en oundviklig yttre kraft utanför parternas kontroll vilka ingen kunde…
/ Juridik 16 januari 2020 När köparsidan i tiden mellan kontrakt och tillträde önskar ändra ägarandelar eller partsställning ger det upphov till ett antal eventuella problem, särskilt…
/ Juridik 18 oktober 2019 Användning av branschgemensamma avtal och skrivelser har många fördelar; men det hindrar inte att en mäklare alltid är skyldig att se till att avtalet som…
/ Juridik 29 maj 2019 Alltsedan marknaden för nyproducerade bostadsrätter började stanna av för några år sedan har en av de mer centrala frågeställningarna varit under vilka…
/ Juridik 14 juni 2018 Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) har nyligen rekommenderat en fastighetsmäklare att betala skadestånd till två konsumenter i anledning av att…
/ Juridik 15 februari 2018 Frågor kring kontraktsbrott i anslutning till förvärv av nyproducerade bostadsrätter är aktuella, inte minst på grund av stort medieintresse. I den här artikeln…
/ Juridik 30 november 2017 Mäklarsamfundet får ofta frågor från fastighetsmäklare som rör önskemål att ”ändra ägarandelar” på köparsidan mellan kontraktsskrivningen och tillträdet. Det…
/ Juridik 21 september 2017 Avtal om köp av fastigheter och bostadsrätter måste vara skriftliga för att överhuvudtaget vara giltiga. Men hur är det med muntliga överenskommelser om…
/ Konsument 11 maj 2017 Hur stor ska handpenningen vara? Varför ska handpenningen deponeras på fastighetsmäklarens klientmedelskonto? Vad är ett depositionsavtal? Mäklarsamfundets…
/ Juridik 27 april 2017 Det har blivit allt vanligare att bostadsrättsföreningar upplåter t.ex. vindsutrymmen och f.d. hyreslokaler med bostadsrätt för att användas som bostäder. Det…
/ Juridik 18 augusti 2016 Högsta domstolen (HD): Vid motstridiga uppgifter i köpekontrakt och köpebrev för fast egendom bör köpekontraktet som regel läggas till grund för bedömningen av…
/ Juridik 11 juni 2015 FMI har nyligen prövat en fastighetsmäklares förmedling av en tomt som förutsatte en lantmäteriförrättning.
/ Juridik 28 maj 2015 FMI har nyligen prövat en fastighetsmäklares medverkan till utformningen av ett tilläggsavtal avseende säljarnas åtagande att avhjälpa fel och brister efter…
/ Juridik 1 april 2015 En fråga som ofta ställs till juristerna på Mäklarsamfundet är hur man ska gå till väga om köpare efter ingånget kontrakt kommer på att de vill ändra…
/ Juridik 2 april 2014 Det har sedan länge uppmanats till försiktighet i användandet av optionsavtal för bostadsrätter.
/ Juridik 16 maj 2013 Ofta uppkommer fråga om köpare som efter kontraktsskrivning framställer önskemål om att ändra ägarandelarna. En ändring av ägarandelarna på köparsidan är att se…