Nyhet Juridik 19 september 2024

Skrivuppdrag under luppen – riskerna du bör känna till

Efter ett antal beslut från FMI och flera domar från förvaltningsrätten kan det konstateras att skrivuppdrag, delvis ur ett penningtvättsperspektiv, kan anses vara förenade med högre risk. Vid ett skrivuppdrag kan kunderna komma till fastighetsmäklaren med ett färdigt upplägg vilket också kan innebära vissa utmaningar. Den här artikeln uppmärksammar det senaste från FMI:s tillsyn gällande skrivuppdrag och vad som har noterats i de fallen.

Ett skrivuppdrag innebär att mäklaren enbart har i uppdrag att upprätta köpehandlingarna och skiljer sig därför på flera sätt från ett sedvanligt förmedlingsuppdrag vad gäller uppdragets omfattning. En mäklare är dock alltjämt även vid skrivuppdrag underställd vissa krav på hur uppdraget ska genomföras.

Även om fastighetsmäklarlagen inte direkt tar sikte på skrivuppdrag, har delar genom praxis kommit att omfatta även andra uppdrag som en mäklare kan åta sig inom ramen för sin verksamhet. God fastighetsmäklarsed och reglerna om närståendeförmedling är två exempel. Penningtvättslagen omfattar också den skrivuppdrag, vilket innebär att mäklaren behöver uppnå kundkännedom och riskklassificera kunden.

Mäklaren kan vid skrivuppdrag hjälpa till att upprätta en objektsbeskrivning om en uppdragsgivare efterfrågar en sådan. I sådana fall har mäklaren ansvar för att uppgifterna är korrekt återgivna och rättvisande, precis som vid ett förmedlingsuppdrag. En mäklare kan ofta förlita sig på de uppgifter som en uppdragsgivare lämnar, men om omständigheterna ger anledning till det bör dessa uppgifter granskas.

Nedan följer några tämligen färska exempel på situationer som berör objektsbeskrivningar vid skrivuppdrag från FMI. Observera att inget av besluten har vunnit laga kraft:

I Dnr 22-2021 hade mäklaren upprättat en objektsbeskrivning på ett objekt som låg på en ort långt borta från mäklaren. Till objektsbeskrivningen bifogades bilder som senare skulle visa sig föreställa ett annat objekt. FMI ansåg att mäklaren borde ha reagerat på att bilderna föreställde ett nyrenoverat objekt, men att köpeskillingen endast uppgick till 200 000 kronor. Tre månader senare gjordes ytterligare en överlåtelse av samma objekt, där mäklaren också upprättade handlingarna, där köpeskillingen uppgick till 3 900 000 kronor. För detta återkallades mäklarens registrering.

FMI ifrågasatte även riskklassificeringen av kunderna, vilket mäklaren angett som normal, samt bristen på dokumentation rörande skärpta åtgärder som mäklare sade sig ha vidtagit i samband med vidareförsäljningen. FMI ansåg att det fanns flera konkreta omständigheter som talade för att kunden skulle klassats som hög risk. Även på denna grund återkallades mäklarens registrering.

I Dnr 23-0564 hade mäklaren upprättat köpehandlingar i samband med ett skrivuppdrag. Inför tillträdet kontaktade en säkerhetsansvarig vid en bank mäklaren och bad om en objektsbeskrivning. Då mäklaren saknade bilder på objektet, använde han sig av bilder som föreställde ett annat objekt i samma förening. Mäklaren hade stämt av med föreningen att lägenheten som skrivuppdraget omfattade hade samma standard, utformning, storlek och planlösning som det objekt som bilderna kom från. Det kom sedan att visa sig att lägenheten i själva verket inte var inflyttningsklar och att byggnationen saknade slutbesked. För detta återkallades mäklarens registrering.

FMI uppmärksammade också brister vad gällde kundkännedomsåtgärderna. Mäklaren hade noterat avvikelser i samband med affären, men inte dokumenterat dessa eller några skärpta åtgärder. Detta motiverade en varning.

I Dnr-23-0612 hade mäklaren upprättat en objektsbeskrivning där exteriörbilderna och interiörbilderna kom att visa sig tillhöra olika fastigheter. Det var endast exteriörbilderna som kom från den fastighet som överläts. Objektsbeskrivningen hade sedan använts som underlag för långivning, vilket också beviljats. FMI:s uppfattning var att det fanns så stora skillnader mellan exteriör- och interiörbilderna att mäklaren borde ha noterat detta. Mäklaren hade inte besökt fastigheten vilket FMI ansåg vara en brist i det här fallet, och ansåg att för det fall en mäklare väljer att inte besöka objektet ökar kravet på mäklaren att ifrågasätta rimligheten i uppgifterna och, i detta fall, säkerställandet av att bilderna faktiskt speglar objektet. Att mäklaren i samband med upprättandet av objektsbeskrivningen, informerat banken om att han inte besökt fastigheten påverkade inte FMI:s bedömning.

Jessica Edman
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet