Bostadsrättens indirekta nettoskuld
Du som är medlem kan se det inspelade webinariet om bostadsrättens indirekta nettoskuld.
Du som är medlem kan se det inspelade webinariet om bostadsrättens indirekta nettoskuld.
Som alltid börjar förmedlingen med ett förmedlingsuppdrag. Förmedlingsuppdraget ska egentligen ingås med bostadsrättsföreningen. Det vanligaste är dock att byggföretaget ingår ramavtal eller liknande med mäklarföretaget. Mäklarens slutliga uppdragsgivare ska dock vara bostadsrättsföreningen (även om sådana avtal kan vara muntliga).
Många byggföretag vill testa marknaden genom att först erbjuda spekulanter att teckna sig för så kallade bokningsavtal, spekulanten måste som huvudregel även erlägga en bokningsavgift om en mindre summa.
Även om det sannolikt inte strider mot god fastighetsmäklarsed att medverka till bokningsavtal avråder Mäklarsamfundet trots detta från användandet av bokningsavtal. Dels eftersom många konsumenter missförstår betydelsen av sådana avtal, och dels eftersom det finns risk att ett bokningsavtal skulle kunna ses som ett kringgående av bostadsrättslagens bestämmelser.
Vid försäljning av nyproducerade bostadsrätter sker försäljningen vanligen på följande sätt:
Först tecknar bostadsrättsföreningen ett så kallat förhandsavtal med köparen, därefter tecknar bostadsrättsföreningen och köparen ett upplåtelseavtal.
Förhandsavtal är ett avtal om framtida upplåtelse av en bostadsrätt. Förhandsavtalet ska ingås mellan bostadsrättsförening och köparen (förhandstecknaren). Förhandsavtalet måste uppfylla följande formkrav:
Ett förhandavtal får tecknas först när en så kallad kostnadskalkyl över projektet upprättats, och två intygsgivare intygat att kalkylen är ekonomiskt hållbar. En bostadsrättsförening får inte ta emot några pengar, vare sig direkt eller genom deposition hos fastighetsmäklaren förrän Bolagsverket lämnat tillstånd till detta. Tillstånd från Bolagsverket lämnas endast om bostadsrättsförening ställt betryggade säkerhet för förskottet. Säkerheten kan till exempel bestå av försäkringsbrev eller bankgaranti.
Tänk på att ett förhandavtal i praktiken är bindande för parterna.
Bostadsrättsföreningen kan dock villkora förhandsavtalet av att ett visst antal lägenheter ska bli sålda, eller att bygglov ska beviljas. Sådana villkor förekommer tämligen frekvent.
Köparen kan säga upp förhandsavtalet om bostadsrätten inte upplåtits senast dag för inflyttning, eller inom skälig tid från den beräknade upplåtelsetidpunkten. Slutligen kan köparen säga upp förhandsavtalet om avgifterna skulle bli väsentligt högre än vad som anges i förhandsavtalet. Vad som utgör en väsentlig höjning är inte helt klarlagt men sannolikt räcker det med en höjning om några få procent för att höjningen ska anses som väsentlig. När tidpunkten för upplåtelse inträtt och eventuella villkor är uppfyllda ska parterna teckna upplåtelseavtal.
Upplåtelseavtal tecknas första gången bostadsrättsföreningen upplåter lägenheten med bostadsrätt. Upplåtelseavtalet upprättas mellan bostadsrättsföreningen och köparen.
Upplåtelseavtalet måste uppfylla följande formkrav:
Till skillnad från köp av en ”begagnad” lägenhet krävs ingen medlemskapsansökan om upplåtelseavtal tecknas efter det att förhandsavtal ingåtts. I sådant fall blir köparen medlem i bostadsrättsföreningen i och med att lägenheten upplåts.
Ett upplåtelseavtal får tecknas först när följande förutsättningar är uppfyllda:
En ekonomisk plan måste vara registrerad hos Bolagsverket. Den slutliga kostnaden för bostadsrättsföreningens hus måste vara känd. Antingen genom att den redovisats i den registrerade ekonomiska planen, eller i samband med en föreningsstämma.
Om den slutliga kostnaden för bostadsrättsföreningens hus inte är känd får bostadsrättsföreningen inte upplåta lägenheten utan Bolagsverkets tillstånd.
Liksom vid förhandsavtal krävs det att bostadsrättsföreningen ställt betryggande säkerhet för att Bolagsverket ska kunna lämna tillstånd till upplåtelse.
Till skillnad från en begagnatförsäljning är inte köplagen tillämplig vad gäller eventuella fel i bostadsrätten. Lägenhetens skick fastställs istället utifrån avtalet och bostadsrättslagens bestämmelser. Något som är tämligen okänt för de flesta köpare är att köparen av en nyproducerad bostadsrätt som huvudregel har sämre möjligheter (än vid ett begagnatköp) att vända sig mot sin bostadsrättsförening i anledning av fel eller brister i bostadsrätten.
Avslutningsvis vill jag rekommendera alla som förmedlar nyproduktion att ta del av Mats Sjöquists webinarium om förmedling av nyproduktion. Mats Sjöquist erbjuder även kurser i nyproduktion. För ytterligare information kontakta Eva Prien här på Mäklarsamfundet.
Tänk också på att vårda ditt och firmans varumärke, många mindre seriösa aktörer försöker nämligen sälja underfinansierade projekt genom att snylta på fastighetsmäklares varumärke.
Fredrik Aldmo
Förbundsjurist
/ Press/Opinion 16 maj 2024 I slutet av april lämnade Produktivitetskommissionen sitt delbetänkande. Bland förslagen för hur produktiviteten i svensk ekonomi ska stärkas hamnar frågorna om…
/ Press/Opinion 16 maj 2024 Infrastruktur- och bostadsminister Andreas Carlson tillsätter Stefan Attefall som egnahemskommissionär med syftet att verka för en ny egnahemsrörelse och…
/ Press/Opinion 7 februari 2024 Möjligheterna för att bygga ut städer är begränsade och påverkar i sin tur bostadsutbudet. En artikel i Ekonomisk Debatt framhåller förtätning och kompensation…
/ Bransch 29 november 2023 Nyligen hölls ett seminarium med Svensk Nyproduktion i samarbete med Mäklarsamfundet, där representanter från branschen närvarade. Fokus var hur läget är på…
/ Press/Opinion 24 februari 2022 Preliminärt påbörjades nybyggnation av cirka 63 900 lägenheter under 2021. Det är 16 procent fler lägenheter jämfört med 2020. Siffrorna för 2021 tangerar…
/ Bransch 27 januari 2022 Hur såg egentligen nyproduktionsmarknaden i Skåne län ut under årsslutet? Svensk Nyproduktion har svaret i den allra senaste marknadsrapporten för december…
/ Press/Opinion 2 december 2021 Rörlighet på bostadsmarknaden gynnar den upplevda välfärden och nyproduktion av stora bostäder ger högre rörlighetseffekt än att bygga små lägenheter. Det visar…
/ Press/Opinion 18 november 2021 Priset för nyproducerade bostäder, det vill säga den kostnad byggherren betalar, var högre 2020 jämfört med 2019 för flerbostadshus och gruppbyggda småhus,…
/ Bransch 26 augusti 2021 Ungefär 34 300 lägenheter började byggas under första halvåret 2021. Det är en ökning med cirka 25 procent jämfört med samma period 2020, då 27 389 lägenheter…
/ Bransch 13 januari 2021 Hur ser det egentligen ut på den nyproducerade marknaden i Stockholms län? Svensk Nyproduktion har svaret i den allra senaste marknadsrapporten, för december…
/ Bransch 12 december 2019 De färskaste siffrorna från Svensk Nyproduktion visar på en riktigt stark november månad.
/ Bransch 28 november 2019 SCB har nyligen gått ut med ny statistik från Byggnadsprisindex (BPI) som slår fast att priset på nybyggnation har minskat med drygt 2 procent för…
/ Utbildning 30 oktober 2019 Förmiddagen ägnas åt bostadsrätter och eftermiddagen åt småhus. Kursen riktar sig till fastighetsmäklare som förmedlar nyproduktion och kommer att behandla de…
/ Bransch 2 maj 2019 Blir bostaden mer än tio veckor försenad så har köparen rätt att häva förhandsavtalet. Den bedömningen gör Nacka Tingsrätt i en ny dom.
/ Bransch 21 mars 2019 Tvisterna om förhandsavtalens giltighet inom nyproduktionen fortsätter. I förra veckan kom en ny dom, som föll ut till bostadsutvecklarens favör. Stockholms…
/ Juridik 18 oktober 2018 Det förekommer att köpare av nyproducerade bostadsrätter vill sälja bostadsrätten innan köparen ens hunnit flytta in. Om du som fastighetsmäklare får ett sådant…
/ Bransch 28 juni 2018 Kunskapen kring vilka rättigheter och skyldigheter köpare har vid en bostadsaffär är ofta låg, speciellt vid köp av nyproduktion. Därför lanserar Hemnet nu en…
/ Bransch 1 juni 2018 För första gången sedan 2012 minskade antalet påbörjade lägenheter under årets första kvartal, visar preliminära siffror från SCB. Totalt påbörjades…
/ Juridik 9 maj 2018 Den senaste tidens avmattning av bostadsmarknaden har lett till att flera nyproducerade bostadsrätter blivit svårsålda, vilket i sin tur lett till att…
/ Juridik 15 mars 2018 Om en köpare kontaktar dig och påtalar att den nyköpta bostadsrätten är felaktig ska du som fastighetsmäklare upplysa köparen om dennes handlingsalternativ, du…
/ Konsument 15 mars 2018 I en försiktigare marknad ökar efterfrågan på lösningar för att öka konsumenternas trygghetskänsla och beslutsbenägenhet. Ett exempel är bostadsutvecklaren Aros…
/ Bransch 22 februari 2018 Under 2017 fortsatte byggandet att öka och antalet påbörjade lägenheter nådde nya rekordnivåer, visar preliminära siffror från SCB. Cirka 64 000 lägenheter…
/ Juridik 15 februari 2018 Frågor kring kontraktsbrott i anslutning till förvärv av nyproducerade bostadsrätter är aktuella, inte minst på grund av stort medieintresse. I den här artikeln…
/ Bransch 8 februari 2018 Utbudet av nyproducerade bostäder har ökat med 66 procent på ett år. Det ökade utbudet och stort mediefokus har lett till en mer avvaktande marknad och tvekande…
/ Bransch 1 februari 2018 I en artikel i Svenska Dagbladet tidigare i veckan ges, med hjälp av både namngivna och anonyma bostadsrättsjurister, en bild av att många förhandsavtal som…
/ Press/Opinion 21 december 2017 Den första mars införs det skärpta amorteringskravet. Finansinspektionen har meddelat att samma regler som vid införandet av det befintliga amorteringskravet…
/ Bransch 30 november 2017 Under 2016 steg priset för nyproducerade bostäder med 8 procent för både flerbostadshus och gruppbyggda småhus, visar statistik från SCB. Statistiken…
/ Bransch 30 november 2017 Flera av landets mäklare rapporterar om att intresset för nyproduktion har minskat jämfört med för ett år sedan. Två aktörer på nyproduktionsmarknaden menar att…
/ Bransch 26 oktober 2017 Tar småhusentreprenören samma ansvar för det nyuppförda huset mot en andrahandsköpare som man skulle haft mot den ursprunglige beställaren?
/ Bransch 30 mars 2017 Fastighetsbyrån storsatsar nu på nyproduktion och en del av den satsningen är Henrik Lenander. Han är sedan februari ny affärsområdesansvarig för nyproduktion.…
/ Juridik 29 september 2016 Fastighetsmäklaren hade inledningsvis ett skrivuppdrag och därefter ett förmedlingsuppdrag avseende den aktuella fastigheten. Både säljare och köpare har gjort…
/ Juridik 15 september 2016 Det kan inte ha undgått någon aktiv fastighetsmäklare att det i media skrivits om att det förekommer relativt omfattande spekulation kring försäljning av…
/ Bransch 1 oktober 2015 Enligt uppgifter från byggbolag förekommer det att fastighetsmäklare köper nyproducerade lägenheter i spekulationssyfte. ”Det står i strid med…
/ Bransch 11 juni 2015 I februari tog Mäklarsamfundet initiativ till att föra samtal om hur konsumenttryggheten kan säkras och eventuell ogrundad oro släckas i samband med köp av…
/ Juridik 19 mars 2015 En fråga som många ställt i anslutning till Finansinspektionens nya regler om krav på amortering är vad som specifikt gäller för nyproducerade bostadsrätter.…
/ Bransch 19 februari 2015 Under hösten 2014 förekom det en hel del skriverier i tidningarna om konsumenter som hamnat i kläm när de köpt nyproducerade lägenheter. Det blev tydligt att…
/ Juridik 22 januari 2015 Fastighetsmäklarlagen är anpassad till förmedling av bostäder på begagnatmarknaden vilket kan ställa till det vid förmedling av nyproduktion, speciellt vid…