Vem bär ansvar vid köp av nybyggt hus?

På uppdrag av Mäklarsamfundets styrelse ställdes den grundfrågan och några uppföljande frågor till tolv småhusentreprenörer – endast en av dessa svarade ja på grundfrågan, fem svarade nej, medan övriga sex inte svarade alls. Resultatet ger anledning till att du som mäklare bör uppmärksamma parterna på detta att köparen av ett nybyggt hus i de flesta fall inte kan räkna med att de garantier säljaren fått enligt entreprenadavtalet kan åberopas av denne som ”andrahandsköpare”.

Många konsumenter tror sannolikt att den som köpt en i det närmaste ny produkt av en annan privatperson, för vilken det lämnats en garanti från tillverkaren, själv ska kunna åberopa den garantin hos tillverkaren om ett fel uppdagas efter köpet och innan garantitiden gått ut. I vissa fall avtalar parterna om att säljaren överlåter sina rättigheter enligt garantin på köparen, som då med stöd av det villkoret vill åberopa garantin när ett fel uppdagas som garantin ska täcka.

Även bland privatpersoner som köper ett nyuppfört småhus från en annan privatperson som låtit uppföra huset via någon av de kända och etablerade småhusentreprenörerna, förekommer motsvarande uppfattning om möjligheten att åberopa en till säljaren utställd garanti. Men kan man som ”andrahandsköpare” av ett småhus räkna med att det också är småhusentreprenörens inställning när ett fel uppdagas efter köpet? 

Anslutna mäklare som haft i uppdrag att förmedla fastighet med ett nybyggt småhus på har fått olika besked av olika småhusentreprenörer när man hört sig för. Därför har Mäklarsamfundet i en frågeställning till tolv olika företag som producerar småhus, bett om besked om hur man ser på ansvaret mot en andrahandsköpare. Som bakgrund till frågeställningen hänvisas bland annat till Högsta domstolens avgörande i NJA 2015 s 1040 där ett i entreprenadavtalet intaget förbud för beställaren att överlåta rättigheterna enligt avtalet till annan, befunnits inte vara bindande.

Som en premiss för frågeställningen har angivits att beställaren av småhusentreprenaden är en konsument, att entreprenadkontrakt ABS 09 för uppförande av småhusentreprenad har träffats mellan beställaren och entreprenören och att entreprenadavtalet – trots Högsta domstolens ställningstagande – innehåller en föreskrift att kontrakten inte av någondera parten får överlåtas på någon annan utan den andra partens godkännande. Sedan entreprenaden avslutats och godkänts efter slutbesiktningen, anges vidare att beställaren ha överlåtit fastigheten till en andrahandsköpare, som också är privatperson.

Av de tolv tillfrågade företagen har bara sex svarat, trots flera påminnelser. Endast ett företag – Älvsbyhus – har lämnat beskedet att man i praktiken tar samma ansvar mot andrahandsköparen som om denna varit beställare. Övriga fem svarade nej, huvudsakligen med hänvisning till att det enbart är förhållandet mellan dem och beställaren som regleras i entreprenadavtalet, medan det vid beställarens vidareöverlåtelse till en andrahandsköpare, är jordabalkens regler som gäller de parterna emellan. Att sex företag underlåtit att svara är i sig anmärkningsvärt och ett klart underbetyg till dessa företag.

Mäklarsamfundet har valt att här enbart namnge det företag som förklarat sig att ta ansvar mot andrahandsköparen. Men vill du som medlem veta vilka de övriga företagen är och deras inställning är du välkommen att ta en kontakt med oss.

Resultatet ger anledning till att du som mäklare bör göra parterna vid en överlåtelse av ett nyproducerat småhus uppmärksamma på detta och framhålla att köparen i de flesta fall inte ska räkna med att de garantier säljaren fått enligt entreprenadavtalet, kan åberopas av denne som ”andrahandsköpare”.

Frågeställningarna i enkäten:
Frågorna nedan ska besvaras utifrån ställningstaganden som gjorts internt av er (entreprenören) och som ni principiellt kan stå för gentemot konsumenter.

1. Får andrahandsköparen göra samma rättigheter enligt entreprenadkontraktet gällande gentemot er som beställaren, trots villkoret i entreprenadkontraktet att kontrakten inte får överlåtas utan motpartens godkännande, och ni inte godkänt överlåtelsen? 

2. Om andrahandsköparen får samma rättigheter som beställaren, krävs enligt er en överlåtelseförklaring i köpekontraktet mellan beställaren och andrahandsköparen för att rättigheterna ska anses överlåtna?

3. Har ni några andra krav för att andrahandsköparen ska få göra samma rättigheter enligt entreprenadkontraktet gällande gentemot er som beställaren?

4. Om ni, trots HD:s avgörande, är av uppfattningen att andrahandsköparen aldrig kan få samma rättigheter enligt entreprenadkontraktet som beställaren, motivera varför.

Jonas Anderberg
Chefsjurist