Omförsäljning av nyproduktion, inte så lätt som man tror

Det som sker är att vissa aktörer i spekulation anmäler intresse för nyproducerade bostadsrätter och sedan tecknar bokningsavtal, förhandsavtal och upplåtelseavtal för att så snart som möjligt sälja om lägenheterna via fastighetsmäklare. Syftet med förvärvet har aldrig varit att nyttja lägenheten som bostad utan enbart spekulativt försöka tjäna pengar på förvärvet så snart som möjligt.

Under senare tid har det noterats av både bostadsrättsföreningar, byggentreprenörer och fastighetsmäklare att det förekommer att fastighetsmäklare anlitats för att sälja om dessa lägenheter, oaktat att säljarna enbart tecknat förhandsavtal och inte heller fullgjort sina betalningsskyldigheter för insatsen gentemot bostadsrättsföreningen.

Diskussioner har förts mellan parterna i branschen, då spekulationsköp i sig medför betydande risker för både bostadsrättsföreningar och fastighetsmäklare men även i slutändan kan medföra betydande risker för de slutliga köparna av de nyproducerande lägenheterna som är till salu.

Då upplåtelseavtal tecknats
I det fall lägenheterna har upplåtits av bostadsrättsföreningen, enligt gällande krav i bostadsrättslagen, föreligger inga juridiska hinder att vidare överlåta lägenheten till ny ägare. Det i stort sett enda faktiska hindret att ta hänsyn till är när säljaren vid en omförsäljning via överlåtelse faktiskt fullgör samtliga sina åtaganden gentemot föreningen enligt det upplåtelseavtal som tecknats. Det som främst åsyftas är givetvis att full betalning erläggs. Detta förhållande hanteras av fastighetsmäklaren genom att avtalat tillträde för den slutlige köparen först sker efter det att säljaren fullgjort sin betalning. I detta sammanhang bör fastighetsmäklaren se till att överlåtelsen villkoras av att säljaren fullgör sina åtaganden enligt sitt upplåtelseavtal vid äventyr att den slutliga köparen i annat fall äger rätt att begära återgång om så inte sker.

Då förhandsavtal tecknats
Förhandsavtal har sedan en längre tid tillbaka tillåtits enligt bostadsrättslagen, då det funnits ett praktiskt behov för både bostadsrättsförening och köpare att kunna ingå avtal i ett tidigare skede utan att avvakta en registrerad intygsgiven ekonomiska plan med en slutlig känd kostnad för föreningens hus.

Enligt 5 kap 6 § Bostadsrättslagen framgår att det finns ett direkt förbud för handel med förhandsavtal, förutom till make eller sambo. Detta förbud är absolut då man vill undvika spekulativa inslag och att den slutlige köparen inte har tillräckligt med beslutsunderlag för sitt köp. I det fall avtal om överlåtelse av förhandsavtal sker så medför ett sådant agerande att avtalet kan åberopas vara civilrättsligt ogiltigt.

Det har dock under en längre tid varit känt att det förekommer att fastighetsmäklare som försöker kringgå det förbud mot handel som gäller genom att förmedla lägenheter som enbart köpts via förhandsavtal genom att använda sig av optionsavtal.

Syftet med detta tillvägagångssätt är till merparten att försöka underlätta för personer som enbart har ett spekulativt syfte med sitt köp. Detta är direkt olyckligt och det kan med fog befaras att detta inte är enligt god fastighetsmäklarsed.

Detta då det dels enligt lagstiftaren inte är tillåtet med handel av förhandsavtal och dels att det är uppenbart att den slutlige köparen omöjligen kan få del av samtlig relevant information som normalt ska föreligga innan ett köp av bostadsrätt träffas.

Därutöver finns det en kraftig förhöjd risk att den slutlige köparen kommer bli besviken vid utnyttjandet av optionsavtal då vissa förändringar kan ske i projektet innan slutligt upplåtelseavtal tecknas som t.ex. ändrad avgift eller annan teknisk standard. I denna del finns inga som helst skyddsregler för den slutlige köparen som via optionsavtal får en rättighet att i framtiden köpa en nyproducerade bostadsrättslägenhet till vissa fastställda villkor.

Användning av optionsavtal strider mot god fastighetsmäklarsed
Mäklarsamfundet anser inte att det går att omförsälja nyproducerade lägenheter genom användandet av optionsavtal utan man måste avvakta till dess att kunden, dvs. säljaren, tecknat upplåtelseavtal. Några möjligheter att kringgå lagstiftningen finns inte och de fastighetsmäklare som idag använder sig av optionsavtal bör omedelbart avstå från att fortsätta använda sådana avtalshandlingar, då detta agerande inte överensstämmer med de krav som gäller i samband med tecknande av förhandsavtal.

Vi hoppas att vi därmed klargjort att Mäklarsamfundet inte anser att det är enligt gällande lagstiftning på området eller god fastighetsmäklarsed att använda sig av optionsavtal i syfte att kringgå den befintliga skyddslagstiftning som finns i bostadsrättslagen. Användandet av optionsavtal i samband med omförsäljning måste därför omedelbart upphöra.

Mats Sjöquist
Förbundsjurist