Praktiska råd vid vidareförsäljning av nyproducerade bostadsrätter

Om en uppdragsgivare kontaktar dig och säger att han eller hon vill sälja vidare en nyproducerad bostadsrätt måste du ställa följande frågor:

1. Är bostadsrätten upplåten med upplåtelseavtal eller finns det bara ett förhandsavtal upprättat?
Om bostadsrätten inte är upplåten måste du tänka på att du som fastighetsmäklare inte bör medverka till att det tecknas något köpeavtal förrän upplåtelse skett. Om upplåtelseavtal ska tecknas inom några veckor kan du marknadsföra den blivande bostadsrätten på internet, men tänk på att vara tydlig med att köpeavtal kan skrivas först när upplåtelse skett.

2. Om bostadsrätten är upplåten -- finns några förbehåll som begränsar möjligheten att sälja bostadsrätten innan avgifterna till bostadsrättsföreningen betalats?
Erfarenhetsmässigt förekommer det bostadsrättsföreningar med stadgar som begränsar rätten att sälja bostadsrätten innan avgifterna till bostadsrättsföreningen har betalats. Om så skulle vara fallet måste säljaren avvakta till dess att betalning skett.

3. Har säljaren förmåga att betala avgifterna och om inte, finns det risker och problem med att köparen betalar avgifterna till säljaren?
Även om alla förutsättningar för en vidareförsäljning är uppfyllda kan ytterligare problem inträffa vad gäller tillträdet. En inte helt ovanlig situation är nämligen att säljaren inte har ekonomisk möjlighet att betala avgifterna till bostadsrättsföreningen utan att först ha fått betalt av köparen. Om köparen betalar till säljaren utan att säljaren i sin tur har betalat avgifterna till bostadsrättsföreningen kan köparen riskera att förlora både köpeskilling och bostadsrätt. Det enklaste sättet att förebygga en sådan situation vore naturligtvis att låta köparen betala direkt till bostadsrättsföreningen. Problemet är dock att de flesta banker har som rutin att endast betala ut köpeskillingen till säljaren. Om du som fastighetsmäklare har att göra med en vidareförsäljning bör du på ett tidigt skede lyfta frågan med säljaren och säkerställa att han eller hon faktiskt kan betala avgifterna till bostadsrättsföreningen. Om säljaren meddelar att det inte kan ske bör du verka för att säljaren söker så kallat brygglån, vilket bör kunna meddelas om det finns ett överlåtelseavtal som visar att säljaren sålt bostadsrätten. Om säljaren trots detta inte kan få finansiering, och köparen bank inte är villig att betala direkt till bostadsrättsföreningen måste du informera köparen om de risker som detta innebär.

Ett sätt att minimera risken för köparen är att se till att köparens tillträde sker samtidigt som säljaren ska betala avgifterna till bostadsrättsföreningen. Du bör även verka för att säljaren ger sin bank i uppdrag att betala avgifterna till bostadsrättsföreningen i omedelbar anslutning till att köparen erlägger betalning. Detta för att minimera riskerna för köparen. Om du som fastighetsmäklare har ytterligare frågor eller funderingar rörande vidareförsäljning av nyproducerade bostadsrätter är du välkommen att kontakta mig eller mina kollegor för ytterligare rådgivning. Kontaktuppgifter och öppettider hittar du på vår hemsida.

Fredrik Aldmo
Förbundsjurist