Vem ansvarar vid tillträdet – den anlitade mäklaren eller kollegan som medverkar?

Ansvarig mäklare har bytt arbetsgivare
Mäklarsamfundet har i tidigare Nyhetsbrev framhållit att byte av arbetsgivare inte medför någon rätt för en mäklare att ensidigt säga upp ett pågående förmedlingsuppdrag. En uppdragsgivare har alltså rätt att kräva att ett förmedlingsuppdrag slutförs – även om mäklaren byter arbetsplats. En sådan förändring medför dock förmodligen en rätt för uppdragsgivaren att säga upp uppdraget.

Det är olyckligt om en arbetsgivare hindrar en tidigare anställd mäklare från att slutföra pågående uppdrag – om inte uppdragsgivaren godtar att förmedlingsuppdraget avslutas.

Läs mer om en mäklares byte av arbetsgivare här.

I första hand
Utgångspunkten bör vara att den anlitade mäklaren bereds tillfälle att genomföra tillträdet även om denne avslutat sin anställning mellan kontrakt och tillträde. Det ger förutsättningar för mäklaren att själv överlämna fullständiga handlingar som journal och anbudsförteckning till parterna.

Medverkan i ett förmedlingsuppdrag
En mäklare som medverkar i en annan mäklares uppdrag har ett långtgående ansvar för att uppdraget utförs på ett korrekt sätt och för innehållet i de handlingar som den anlitade mäklaren har upprättat. Dessutom omfattas den medverkande mäklaren av kravet på att obligatoriska handlingar har tillhandahållits parterna.

Om den anlitade mäklaren har slutat på mäklarföretaget eller av annan anledning är förhindrad att på ett aktivt sätt själv genomföra förmedlingen uppkommer en situation som inte bör tolkas in i den standardskrivning om medverkan som finns i uppdragsavtalet.

En grundförutsättning för att kunna genomföra ett tillträde bör vara att den medverkande mäklaren har tillgång till och kan känna sig trygg med den dokumentation av uppdraget som upprättats av den anlitade mäklaren. Om så inte är fallet bör man som kollega inte medverka.

Läs mer om medverkan här.

I andra hand
Parterna kan uttryckligen ge en medverkande mäklare i uppdrag att genomföra ett tillträde, t.ex. genom ett uppdragsavtal som enbart omfattar detta moment.

Nytt beslut från FMI
En mäklare som genomfört ett tillträde för en tidigare anställd har meddelats en varning för att journal och anbudsförteckning inte överlämnades till parterna då uppdraget upphörde. I beslutet framhålls att den medverkande mäklaren uppträtt i sin yrkesroll vid tillträdet. Det kan noteras att även den ansvariga mäklaren meddelades en varning för motsvarande förseelse. Beslutet har inte vunnit laga kraft (2018-08-28 dnr 4.1-875-17 m.fl.).

Beslutet visar på vikten av att en mäklare som slutat sin anställning ges förutsättningar att slutföra sina uppdrag. Uppdraget bör inte löpa vidare utan att den anlitade mäklaren vidtar åtgärder som innebär att köpare och säljare får besked om hur ett framtida tillträde ska genomföras. Det är också uppenbart att den mäklare som medverkar i annan mäklares uppdrag riskerar att bli ansvarig för hur uppdraget tidigare utförts. Journal och anbudsförteckning ska normalt överlämnas till parterna vid tillträdet – i vart fall om inte annat har framkommit om hur uppdraget skulle slutföras.

Avslutande kommentarer
Den förekommer även andra situationer där det finns en risk för att den ansvariga mäklaren inte kan fullfölja sina förmedlingsuppdrag, t.ex. vid längre sjukskrivningsperioder. Det kan vara en fördel om man på mäklarföretaget eller kontoret har en överenskommelse om vad som ska gälla i ett sådant kritiskt läge. Målet är att säljare och köpare ska genomföra tillträdet med en registrad mäklare som kan tillse att de sista momenten i överlåtelsen utförs på ett korrekt sätt.

Annika Ahlberg
Förbundsjurist