Nyhet Juridik 8 september 2022

Praktisk vägledning när köpare inte kan tillträda

I nuläget får vi en del samtal som handlar om att köpare inte har möjlighet att tillträda. I rådande läge är det inte konstigt och dessvärre kommer det sannolikt att fortsätta dyka upp under ytterligare en tid. Det här nyhetsbrevet är avsett att vara en generell vägledning om olika vägar framåt, som ni kan spara ner och plocka fram den dagen ni har köpare eller säljare som ställer frågor kring det.

Köparen förklarar att han inte har möjlighet att ordna sin finansiering (före tillträdet)

Här utgår jag från att det är möjligt att föra en diskussion med båda parter. Om de är överens finns alla möjligheter att häva avtalet före tillträdet. Redan då kan man avtala om eventuellt skadestånd; kanske ska säljaren kort och gott behålla handpenningen och sen är det klart med det, eller så ska ytterligare pengar betalas redan nu eller så är man överens om att säljaren får återkomma när han vet vilken total skada det kan röra sig om som han vill ha ersatt.

Om avtalet hävs är säljaren på en gång fri att sälja objektet till någon annan. Inget hindrar att marknadsföring eller kontakt med spekulanter sker redan före hävningen, men något nytt kontrakt bör inte skrivas förrän hävningen är på plats.

Köparen gör sig (före tillträdet) onåbar men har sannolikt ej möjlighet ordna finansiering

Kan säljaren häva, även om man inte får kontakt med köparen? Det korta svaret är: ja! Det lite längre svaret är: ensidig hävning som sker före tillträdesdagen passerats sker på säljarens risk. Om köparen trots allt dyker fram igen och har ordnat för att kunna tillträda som avtalat, så har den köparen bättre rätt till objektet än en eventuell ny tänkbar köpare.

I tiden mellan kontrakt och tillträde talar man om ett befarat kontraktsbrott, dvs kontraktsbrottet sker ju först när köparen faktiskt inte tillträder. Redan före tillträdet passerat kan dock omständigheterna vara sådana att man är så gott som säker på att det kommer att bli ett kontraktsbrott – så man agerar redan i förtid som om det skett.

I möjligaste mån är det rekommenderat att säljaren inte ingår ett nytt kontrakt med annan köpare förrän efter att tillträdesdagen passerat (och att det föregås av att säljaren skickar en hävningsförklaring till köparen, även om någon återkoppling inte kommer från köparen). Återigen finns dock inget som hindrar att såväl marknadsföring som kontakt med spekulanter sker före dess.

Köparen är osäker på sin finansiering och vill komma ur avtalet före tillträdet

Frågan ägs i det fallet av säljaren. Det är kort sagt upp till säljaren att avgöra om man vill häva avtalet med köparen redan i förtid. Beroende på köparens situation, kan det såklart ligga även i säljarens intresse att kunna komma till en ny försäljning så snabbt som möjligt – men sannolikt krävs här någon slags ersättning från köparen (kanske utöver den handpenning som förhoppningsvis har erlagts) för att åstadkomma det.

Kan köparen tillträda?

Om köparen trots allt kan tillträda, även om bostaden ifråga kommer att bli för dyr i längden, så är det att föredra. Köparen har all rätt att sälja vidare bostaden på en gång (mer om det nedan), men riskerar då inte att skapa problem för säljaren och ha ett sannolikt skadeståndskrav hängande över sig.

Om köparen kan tillträda, men vill sälja vidare så fort som möjligt, gäller följande. Om kontraktet har blivit bindande (dvs inga ev. svävarvillkor löper fortfarande) så kan köparen rent juridiskt ingå ett kontrakt med en ny köpare. Det kontraktet blir dock villkorat av att det första kontraktet fullföljs (köpare 2 kan inte tillträda förrän köpare 1 har tillträtt). Köpare 2 står också risken att bostaden går tillbaka till ursprungssäljaren (som ju den parten inte har något avtal med) om köpare 1 trots allt brister och inte lyckas tillträda. Köpare 2 har i ett sånt scenario inga möjligheter att kräva s.k. fullföljd, dvs att kräva tillgång till bostaden (hur kapabla de än är att kunna betala för sig) – utan då ligger alltsamman hos ursprungssäljaren.

Om köpare 1 tillträder kan även köpare 2 tillträda.

Kontraktet mellan köpare 1 och köpare 2 ska som nämndes ovan villkoras av att köpare 1 tillträder sitt kontrakt, men är i övrigt ett vanligt kontrakt och kan innehålla villkor beroende på situationen mellan köpare 1 och köpare 2. Det är kort sagt ett helt nytt kontrakt och behöver inte spegla kontraktet köpare 1 hade med ursprungssäljaren. Köpeskillingen är också ny; köpare 1 kan alltså tänkas göra en vinst på affären – likväl som det kan handla om en förlust. Eventuell marknadsföring och särskilt eventuella visningar måste under den här tiden (mellan kontrakt och köpare 1s tillträde) ske efter godkännande från ursprungssäljaren.

Louise Åhl Rosell
Förbundsjurist Mäklarsamfundet