Medlemskap i bostadsrättsförening och köpares och säljares ansvar

Normalt fattar styrelsen beslut om att bevilja köparen medlemskap från och med tillträdesdagen.Om parterna kommer överens om att ändra datumet för tillträde som anges i överlåtelseavtalet så torde det få konsekvensen att köparen istället blir medlem från och med den ”nya” tillträdesdagen.Bostadsrättsföreningen bör underrättas om parternas överenskommelse.

Det förekommer även att styrelsen fattar beslut om att bevilja köparen medlemskap från och med ett bestämt datum, som då oftast är det datum som anges som tillträdesdag i överlåtelseavtalet. Om parterna i en sådan situation t.ex. skulle tidigarelägga tillträdesdagen så innebär det att köparen flyttar in i lägenheten innan köparen blivit medlem i föreningen. Detta kan få konsekvenser för parterna i flera avseenden. Exempelvis åvilar ansvaret för förpliktelserna till föreningen medlemmen/bostadsrättshavaren – bl.a. ansvaret för lägenhetens skick och betalningen av avgifter till föreningen. Säljaren befrias från sina förpliktelser först för tid efter att förvärvaren blivit medlem. Om köparen flyttar in i lägenheten innan köparen blivit medlem så kan det betraktas som en olovlig andrahandsupplåtelse, vilket utgör grund för förverkande av nyttjanderätten. Bostadsrättsföreningen måste dock anmoda bostadsrättshavaren att vidta rättelse innan uppsägning kan ske. Vidare har köparen inte rätt att närvara och rösta på föreningsstämman förrän köparen antagits som medlem. Om parterna vill ändra datum för tillträde – när styrelsen fattat beslut om att bevilja köparen medlemskap ett bestämt datum – så bör köparen träffa en överenskommelse med styrelsen om att medlemskapet ska gälla från den dag köparen faktiskt tillträder lägenheten.

Det händer att köparen vill få tillgång till lägenheten före den avtalade tillträdesdagen för att renovera lägenheten. Detta innebär risker för parterna, framförallt för säljaren. Om säljaren överlämnat nycklarna till köparen så finns det en risk att köparen kan anses ha ”tillträtt” lägenheten och säljaren har i så fall ingen möjlighet att häva köpet om köparen inte skulle betala köpeskillingen. Säljaren är i så fall hänvisad till att driva in skulden med hjälp av Kronofogden/allmän domstol. Om köpet skulle återgå eller hävas så kan tvist uppstå om vem av parterna som ska stå kostnader för åtgärder som köparen utfört i lägenheten eller vem som ska svara för eventuella skador som köparen kan ha orsakat. Som mäklare ska man avråda säljaren från att ge köparen tillgång till lägenheten före den avtalade tillträdesdagen. 

När det gäller utbetalning av handpenningen så är det dagen för styrelsens beslut om medlemskapet som är avgörande och inte dagen då köparen faktiskt blir medlem.

Utredning om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden
Regeringen beslutade den 1 oktober 2015 att utse en särskild utredare för att stärka konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden (SOU 2017:31). I utredningen behandlas bl.a. frågan om övergången av rättigheter och skyldigheter mellan bostadsrättshavare. Utredningen konstaterar att det i vissa avseenden saknas en samordning mellan bestämmelserna i bostadsrättslagen och de civilrättsliga bestämmelserna i övrigt, vilket ibland kan ge upphov till oönskade och olämpliga situationer. Utredningen föreslår en lagändring för att minimera den tid under vilken innehavet av bostadsrätten och medlemskapet inte sammanfaller. Utredningen föreslår följande tillägg till bostadsrättslagen 6 kap. 1 §:

Vid medlemskapsprövningen ska ett beviljat medlemskap gälla från överlåtelseavtalets tillträdesdag eller, om tillträdesdagen har passerat, genast. När en bostadsrätt har övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv ska ett beviljat medlemskap i föreningen gälla från dagen för styrelsens beslut.

Det återstår att se om lagen kommer att ändras i enlighet med utredningens förslag.

Magnus Sallnäs
Bitr. förbundsjurist